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第44卷西华师范大学学报（自然科学版）2023年1月

参第1期

Vol.44No.1JournalofChinaWestNormalUniversity(NaturalSciences)Jan.2023

D01I:10.16246/j.issn.1673-5072.2023.01.008

基于MGWR模型的福清市二手住宅价格

空间分异及影响因素研究

向阳，李楚海，屈纳,王佳，伍世代

（福建师范大学文化旅游与公共管理学院，福州350117）

摘要：为探索中小城市二手住宅价格空间分异特征及影响因素，以福清市2019年二手房交易数据为例，基于

MCWR模型进行量化研究，并与经典CWR模型对比分析，结果表明：（1）福清市二手住宅价格具有显著全局空间

自相关性，由局部空间自相关性分析得出，住宅价格“高-高”聚集区主要分布在融侨新城一带，“低-低”聚集区主要

布局在中心老城区。（2）MGWR模型回归结果优于经典GWR模型及传统OLS模型，适用于中小城市住房价格研

究。（3)不同指标因子回归系数空间异质性显著，其中，建筑容积率、到医院、中小学校以及大型商业综合体距离回

归系数存在正负差异；小区绿化率和汽车站回归系数为正值，对房价具有正向影响；建成时间回归系数为负值，对

房价具有抑制作用。

关键词：二手住宅价格；空间分异；影响因素；中小城市；福清市

中图分类号：F299.23文献标志码：A文章编号：1673-5072(2023)01-0047-09

自全面取消计划经济时代的“福利分房”制度，实行市场经济条件下的“货币购房”制度以来，全国房地

产市场长期保持高速发展之势，住房价格持续飙升。伴随房价的快速上涨，城市内部房价产生差异化增长现

象，房价空间分异特征愈发显著，并不断固化，形成一定的空间结构]。在市场作用下，高价“学区房”“地铁

房”“景观房”等高档住宅与低价的“握手楼”“蜗居房”“安置房”等低档住宅在城市中长期并存，并引发社会

公平、社会稳定等问题，不利于社会主义和谐社会的构建。因此，为促进房地产市场健康稳定发展及社会和

谐稳定，深度解析城市房价空间分异特征及驱动机制，加快建立房地产市场宏观调控长效机制，已成为各级

政府和学者持续研究关注的重点。

亚里士多德曾言，人们来到城市是为了生活，人们留在城市是为了生活得更美好[2]。要实现人民群众

对城市美好生活的追求，就必须解决好房地产市场长期存在的发展不平衡不充分问题。对此，国内外学者就

住房价格问题进行了广泛深人的探讨，取得了丰富的研究成果。总体来看，研究呈现如下特点：（1）研究区

域方面，北京[3]、上海［45]、广州[6-7]等一线城市是长期关注的热点城市，自推行长三角一体化发展战略以来，

长三角地区[8-101]有关房价研究持续增加,其他地方性城市1-12]亦有部分关注。（2)研究方法方面，早期主要

基于特征价格模型思想，采用多元线性回归模型[13]、空间自回归模型[14]、灰色关联度模型[15]等方法，从整

体上测度微观区位因子与住房价格关系，但这些模型只能反映各因子之间的简单均值关系，且研究数据需符

合正态分布特征,对于偏态分布数据则无法解析[16]。由于传统回归模型难以满足具有空间非平稳性的住房

价格研究，吕萍和甄辉[17]、Biter等[18]将地理加权回归模型（CWR)引人到住房价格研究中，该模型在传统回

归模型的基础上引入空间位置变量，能够较好地解释具有非均值特性的住宅价格特征，但GWR模型假设各

收稿日期：2021-05-20

基金项目：国家自然科学基金项目

作者简介：胥向阳（1996一），男，硕士研究生，主要从事城市与区域规划研究。

通信作者：伍世代（1962一），男，教授，博士生导师，主要从事区域分析与区域规划研究。

E-mail:sdlw8726@

引文格式：胥向阳,李楚海,屈纳，等.基于MGWR模型的福清市二手住宅价格空间分异及影响因素研究J].西华师范大学

学报(自然科学版),2023,44(1):47-55.[XUXY,LICH,QUN,eta