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2025年法律职业资格考试民法案例分析专项练习试题卷及答案

【案例】

2022年3月，某市居民甲（35岁，已婚，配偶为乙）通过全款支付方式购得位于该市高新区“阳光佳苑”小区6栋202室房屋一套（建筑面积120平方米），不动产权证书登记权利人为甲单独所有。2023年5月，甲因经营个体商铺急需资金周转，与丙签订《房屋买卖合同》，约定将202室以380万元价格出售给丙，丙于合同签订当日支付定金20万元，剩余360万元于办理过户登记后3日内付清。合同签订后，丙按约支付定金，但甲以“需与配偶协商”为由拖延办理过户手续。

2023年8月，甲的商铺经营恶化，为获取更多资金，甲与丁银行签订《抵押借款合同》，约定甲以202室作为抵押向丁银行借款200万元，借款期限2年，年利率5.5%。双方于2023年8月15日办理了房屋抵押登记。甲未将抵押事宜告知丙。

2024年1月，甲的商铺因资不抵债被吊销营业执照，甲为转移财产，与不知情的戊签订《房屋买卖合同》，约定以400万元价格将202室出售给戊。戊查看了甲持有的不动产权证书（无抵押登记信息），并通过银行转账向甲支付了全部购房款400万元。2024年1月20日，甲与戊共同到不动产登记中心办理了过户登记手续，戊取得新的不动产权证书。

2024年3月，丙得知甲已将房屋过户给戊，遂向法院提起诉讼，请求：1.确认甲与戊的房屋买卖合同无效；2.甲返还定金20万元并赔偿房屋差价损失（按2024年3月同小区房屋市场价420万元计算）；3.确认202室归其所有。

2024年4月，丁银行发现甲已将抵押房屋转让给戊，要求戊协助办理抵押注销登记未果，遂向法院起诉，主张对202室行使抵押权。

另查明：甲与乙于2018年登记结婚，婚后未签订夫妻财产协议；202室系甲婚前以个人存款支付首付（50万元），婚后以夫妻共同财产偿还贷款（贷款期限20年，至2022年3月结清全部贷款），但不动产权证书仅登记甲一人；戊购买房屋后，因甲未腾空房屋，戊强行撬锁入住，导致甲存放在屋内的一幅祖传名画（经鉴定价值50万元）遗失，甲要求戊赔偿。

问题：

1.甲与丙签订的《房屋买卖合同》效力如何？丙是否有权要求确认202室归其所有？请说明理由。

2.甲与丁银行签订的《抵押借款合同》是否有效？丁银行的抵押权是否受甲转让房屋行为的影响？请结合《民法典》相关规定分析。

3.甲与戊签订的《房屋买卖合同》是否有效？戊是否取得202室所有权？请说明理由。

4.丙主张的定金返还及房屋差价损失赔偿是否应获支持？请说明法律依据。

5.丁银行能否对202室行使抵押权？若戊代为清偿甲的债务，其法律后果如何？

6.甲要求戊赔偿名画遗失损失是否合法？请结合侵权责任相关规定分析。

【答案】

1.甲与丙签订的《房屋买卖合同》有效，丙无权要求确认202室归其所有。

理由：根据《民法典》第143条，民事法律行为有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。甲与丙签订合同时具备完全民事行为能力，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合同有效。

关于房屋所有权，根据《民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，甲与丙虽签订买卖合同，但未办理过户登记，故丙未取得202室所有权，其要求确认所有权的主张无法律依据。

2.甲与丁银行签订的《抵押借款合同》有效，丁银行的抵押权不受甲转让房屋行为的影响。

分析：首先，《抵押借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，根据《民法典》第400条“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同”，合同有效。其次，关于抵押权的效力，根据《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，甲转让抵押房屋无需经抵押权人丁银行同意，丁银行的抵押权可追及至抵押财产的受让人戊，故甲转让房屋不影响丁银行抵押权的存续。

3.甲与戊签订的《房屋买卖合同》有效，戊取得202室所有权。

理由：甲虽已将房屋出售给丙，但房屋所有权仍登记在甲名下，甲作为登记权利人，有权处分该房屋（《民法典》第216条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”）。甲与戊签订的合同不存在《民法典》第144条（无民事行为能力）、第146条（虚假意思表示）、第153条（违法或违背公序良俗）、第154条（恶意串通）规定的无效情形，故合同有效。

关于所有权取得，戊基于有效的买卖合同，支付了合理对价（400万元与市场价基本一致），且已办理过户登记（《民法典》第214条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动