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钓鱼台国际饭店及酒店式公寓住宅可行性研究报告【完整版】

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TOC\o1-2\h\z第一篇总论 1

1.1工程名称及概况 1

1.2研究工作的范围和总体规划设想 2

1.3研究结论与主要经济指标 2

1.4问题和建议 3

第二篇工程提出的背景和建设意义 4

2.1工程提出的背景 4

2.2工程的建设意义 6

第三篇市场调查分析与市场定位 7

3.1湖南省及常德市经济开展现状 7

3.2常德市酒店业及旅业开展现状 8

3.3客源调查分析与市场规模预测 19

3.4本酒店市场定位 20

第四篇工程总体规划方案 21

4.1规划设计理念 21

4.2总平面布局及酒店综合体方案 21

4.3交通系统 22

4.4景观系统 23

4.5绿化、生态及水系统 23

4.6技术设计 23

第五篇工程实施进度方案 28

5.1工程实施进度建议 28

5.2工程进度方案表 28

第六篇投资估算与资金筹措 29

6.1投资估算表 29

6.2资金筹措方案 29

第七篇投资收益与经济效益分析 31

7.1?销售收入估算 31

7.2工程财务经济评价 33

7.3工程不确定性分析 34

第八篇综合评价与结论 39

第九篇附件 40

常德市万马置业

钓鱼台国际饭店及酒店式公寓、住宅

可行性研究报告

第一篇总论

1.1工程名称及概况

1.1.1工程名称：钓鱼台国际饭店、钓鱼台国际公寓〔暂定名〕

1.1.2主办单位：常德市万马置业

1.1.3工程概况

本工程位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中〔德山书院旧址〕，是一个风景秀丽、人文气息浓厚的旅游胜地。

工程占地147.33亩，其中钓鱼台国际饭店占地103亩，钓鱼台国际公寓占地44.33亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已根本完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾；西面的孤峰公园〔德山〕，古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺、孤峰塔，承载着常德数千年的文化积淀，据传“善卷〞因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。

气象条件:常德属亚热带湿润气候，平均气温16.7度，极端最高气温40.1度，极端最低气温-13.2度。年平均降雨量1373mm，全年主导风向北东北风〔NNE〕，风速2.1m/s，历年最大风速22m/s，静风频率较高，历年土壤最大冻结深度20mm。

地质条件:常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，工程所在地为平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料，地基土层很可能由第四系全新统〔Q4〕杂填土，粉质粘土、粉土、圆砾、卵石组成。常德市位于华南地震区长江中、下游地震亚区的麻城——常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据有关规定，拟建工程可以按根本烈度七度抗震设防。

交通条件:德山距省会长沙150km，离世界级旅游胜地张家界160km，是长常高速〔长沙——常德〕、常张高速〔常德——张家界〕、常吉高速〔常德——吉首〕、常荆高速〔常德——湖北荆州〕的交汇处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘称常德门户。

供电、供水:常德已成为湖南最大的能源基地。工业用电均价0.47元/度，重点工业0.41元/度，低谷电价0.17元/度。常德水资源丰富，工程所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价1.5元/T，效劳业用水均价2.3元/T。

1.1.4工程建设规模

本工程酒店局部建筑面积约70625m2，其中餐饮9715平方米，会议中心3243平方米，娱乐中心8879平方米，商业3138平方米，酒店办公辅助2880平方米，大堂2758平方米，客房40012平方米。基地面积94408平米，容积率1.88，建筑密度30％，绿地率30％。总投资约23680万元，建设期2005年11月至2007年11月。

本工程公寓及住宅局部总占地面积约44.33亩，即29570㎡，那么可开发建设面积30000㎡，用地性质：商住楼，总用地面积：29570㎡，规划净用地面积:20699㎡，容积率：1.0，总建筑面积：30000㎡，10-15层小高层，道路面积：3000㎡，绿化面积：5871㎡，户型：公寓80--150㎡，二室二厅、三室二厅、四室二厅为主，层