《电子测量原理简明教程》——8章路线价发送习题答案.docVIP

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第8章路线价法

练习题

一、名词解释

1．路线价

2．路线价法

3．标准宗地?

4．标准深度?

5．里地线?

6．深度指数修正表?

7．路线价区段?

答题要点：

1．路线价：所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。

2．路线价法：路线价法（UnitFootAppraisalMethod)是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，用数学方法算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。

3．标准宗地：在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地，标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。

4．标准深度：从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算。如果不以临街各宗土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的深度价格修正率表。?

5．里地线：里地线在土地评估时常出现，是与路线价法有关的一个学术语。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度，而标准深度的连线被称为里地线，或者认为里地线是与街道平行的直线，里地线与街道之间的距离即是标准深度。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

6．深度指数修正表：深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。?

7．路线价区段：路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、接近性大致相等的地段、地块相连的土地划为同一个?路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从?十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。一般以一街廓长为一路线价区段，但在繁华街道有时需将街廓划分多段，设定不同的路线价。

二、问答题

1、路线价法的理论依据和适用范围？

答题要点：路线价法实质上是一种土地的市场法，是市场法的派生方法，其技术思路为基于类似土地的市场交易价格来衡量其价值。其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理和区位论（可及性）的具体运用。

路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。具体运用注意事项：在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。

路线价法与一般的市场法有何异同点？

答题要点：在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。

三、判断题

1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。()

2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。()

3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。()

4．几个街道可以设立同一个路线价。()

5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。()

6．路线价是标准宗地的宗地总价。()

7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主