2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0804）.docxVIP

2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0804）

1.以下关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

答案：C

解析：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内，所以C选项错误。A选项，估价师模拟市场定价机制进行估价，并非直接替代市场定价；B选项，估价是给出专业价值意见，不承担价格保证责任；D选项，估价是评估房地产内在价值。

2.下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是（）。

A.替代原则

B.合法原则

C.最高最佳利用原则

D.价值时点原则

答案：C

解析：现状价值是房地产在某一特定时间的实际状况下的价值，不考虑最高最佳利用，最高最佳利用原则适用于评估市场价值等，所以评估现状价值不适用该原则。替代原则、合法原则、价值时点原则在评估现状价值时都适用。

3.某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有建筑面积为20㎡，套内建筑面积下的价格为8000元/㎡，则该套住宅建筑面积下的价格为（）元/㎡。

A.4800

B.6400

C.8000

D.10000

答案：B

解析：套内建筑面积=建筑面积分摊的共有建筑面积=10020=80㎡。总价=套内建筑面积×套内建筑面积下的价格=80×8000=640000元。建筑面积下的价格=总价÷建筑面积=640000÷100=6400元/㎡。

4.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

解析：楼层属于区位因素，不是实物因素。户型、层高、装修都属于住宅的实物特征，属于实物因素。

5.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。

A.2487.75

B.2500

C.2511.06

D.2173.21

答案：B

解析：设正常成交价格为x元/㎡，则卖方实际得到的价格为x(17%)，已知买方付给卖方2325元/㎡，即x(17%)=2325，解得x=2325÷(17%)=2500元/㎡。

6.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入水平

B.物价因素

C.城市化

D.利率因素

答案：C

解析：城市化属于社会因素，不是经济因素。居民收入水平、物价因素、利率因素都属于影响房地产价格的经济因素。

7.某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/㎡。

A.200

B.300

C.700

D.1000

答案：B

解析：房地总价=2500×1000=2500000元，土地总价=2000×500=1000000元，建筑物实际价值=25000001000000=1500000元，建筑物实际价值单价=1500000÷1000=1500元/㎡，建筑物实际价值比重置成本低18001500=300元/㎡。

8.下列对假设开发法的有关表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法是成本法的倒算法

B.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价

C.假设开发法中预期开发后的价值可以用市场法求取

D.假设开发法中需要计算利息和利润

答案：A

解析：假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法，不是成本法的倒算法，A错误。B选项，有开发或再开发潜力的房地产适合用假设开发法；C选项，预期开发后的价值可以用市场法等求取；D选项，假设开发法计算中通常要考虑利息和利润。

9.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为2%。该房地产的收益价格为（）万元。

A.368.16

B.552.28

C.567.39

D.750

答案：B

解析：资本化率=安全利率+风险补偿率=6%+2%=8%。净收益=有效毛收入×(