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物业收费与财务管理操作规范

前言

物业收费与财务管理是物业管理工作的核心环节，直接关系到物业服务企业的生存与发展，也与广大业主的切身利益紧密相连。为规范物业收费行为，加强财务管理，确保资金安全与高效运作，提升物业服务质量与透明度，特制定本操作规范。本规范旨在为物业服务企业提供一套系统、严谨且具有实操性的指引，以期实现收费合理、管理规范、账目清晰、监管到位的目标。

第一章物业收费管理

1.1收费依据与原则

物业收费应以国家及地方相关法律法规、物业服务合同、业主（临时）管理规约为根本依据。收费过程中，应严格遵循公开、公平、公正、合理以及质价相符的原则。所有收费项目与标准均需向业主进行公示，接受业主监督。

1.2收费项目与标准

1.常规性服务费：包括物业公共区域清洁、绿化养护、秩序维护、公共设施设备日常运行及维护等服务所产生的费用。其标准应根据物业服务等级、服务内容、当地物价水平及成本测算结果综合确定，并在物业服务合同中明确约定。

2.专项服务费：针对特定区域或特定服务内容（如停车场管理、装修管理、入户维修等）收取的费用，需单独核算，明码标价。

3.代收代缴费用：如水电费、燃气费等，应严格按照政府部门或相关单位规定的标准执行，不得擅自加价或收取额外手续费，并及时向业主公示代收明细。

4.其他合法费用：如根据业主大会决议收取的特定费用，需有明确的决议文件作为支撑。

1.3收费流程

1.费用核算与通知：物业服务中心应于每月规定时间前完成上月各项费用的核算工作，确保数据准确无误。通过书面通知、电子信息等多种方式向业主送达费用通知单，明确费用项目、金额、缴费期限及方式。

2.费用收取：提供多种便捷的缴费方式，如现场缴费、银行转账、线上支付等。收取现金时，需当面点清，并及时存入公司指定银行账户，严禁坐支。收取款项后，必须开具符合规定的票据。

3.票据管理：严格执行票据领用、使用、核销制度。票据应由专人保管，建立领用登记台账。开具票据时，内容应完整、规范，不得虚开、涂改。

4.欠费管理：对逾期未缴纳费用的业主，应按照物业服务合同约定进行催缴。催缴可采取电话、短信、书面等形式，做到有礼有节，耐心解释。对于恶意拖欠或长期欠费的情况，应依照法律程序及合同约定处理，并做好相关记录。

1.4收费信息公示

定期（如每月或每季度）在物业管理区域内的显著位置或通过线上平台公示物业收支情况，包括各项收费总额、支出明细、公共收益等，保障业主的知情权与监督权。公示内容应真实、准确、清晰。

第二章物业财务管理

2.1财务管理制度建设

物业服务企业应建立健全内部财务管理制度，包括但不限于资金管理、预算管理、成本控制、会计核算、财务审批、审计监督等制度，确保财务管理工作有章可循。

2.2资金管理

1.收款管理：所有物业收入款项（包括物业费、停车费、代收代缴费用等）均需及时、足额存入公司指定的银行账户，严禁设立账外账或“小金库”。

2.付款管理：各项支出应严格遵守预算和审批流程。大额支出需经过集体决策。付款时，应审核原始凭证的真实性、合法性和完整性，确保款项支付给符合约定的对象。

3.库存现金管理：严格控制库存现金限额，超过限额的现金应及时送存银行。加强现金盘点，做到日清月结，账实相符。

4.银行账户管理：规范银行账户的开立、使用和注销。定期与银行对账，编制银行存款余额调节表，确保账账相符、账实相符。

2.3会计核算

1.会计科目设置：按照国家统一的会计制度及行业特点，科学设置会计科目，进行会计核算。

2.原始凭证审核：对所有经济业务发生的原始凭证进行严格审核，确保其符合会计制度规定。

3.账务处理：根据审核无误的原始凭证，及时、准确地进行账务处理，登记各类明细账和总账。

4.财务报告：按照规定的期限和要求编制财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，并确保报表数据真实、准确、完整。

2.4成本控制

1.预算管理：每年应根据经营目标和服务计划，编制详细的财务预算，包括收入预算、成本费用预算、资本性支出预算等。预算执行过程中，应加强监控，对偏差及时分析原因并采取措施。

2.成本核算：对各项成本费用进行分类核算，明确成本构成，寻找成本控制点。

3.采购管理：建立规范的采购管理制度，对物资采购、服务外包等实行比价、议价或招标等方式，降低采购成本，确保采购质量。

2.5财务监督与审计

1.内部监督：建立内部财务监督机制，定期对财务收支、预算执行、资产管理等情况进行检查，及时发现和纠正问题。

2.外部审计：根据需要或相关规定，聘请外部会计师事务所进行年度财务审计或专项审计，确保财务信息的公信力。

3.责任追究：对违反财务管理制度、造成经济损失或不良影响的行为，应追究相关人员的责任。

第三章附则

1.本规范未尽