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物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要

第六章租赁管理

本章规定:

掌握：物业租赁的特点，租金拟定与调整的方法。

熟悉:物业租赁的分类方法,租赁管理的工作内容,租赁方案与租赁策略，租赁协议的基本条款。

了解:物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容,租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。

本章考试知识要点：

房屋租赁的特征

物业租赁的分类方式

物业租赁管理模式的类型

租赁管理的工作内容

租赁方案与策略重要涉及的工作内容

经营性物业的租金水平的拟定

房屋租赁协议的基本条款

实施客户关系管理的目标与内容

本章复习纲要：

一、物业租赁概述

通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其余组织作为出租人将其拥有全部权的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

出租事实上是出售一定时限(月或年)的物业使用权。

房屋租赁的特点:

房屋租赁不转移房屋全部权;

房屋租赁的标的是作为特定物的房屋;

房屋租赁关系是一个简介要式契约关系；

房屋租赁关系不因全部权的转移而中止；

租赁双方都必须是符合法律规定的负责人。

物业租赁的分类

按房屋全部权的性质,房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁）和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。

按房屋租赁期限约定模式的不一样，可分为定时租赁、自动延期租赁和意愿租赁。

按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和比例租金三种形式。

还可以按照房屋的使用用途,将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。

物业租赁管理模式

物业租赁，依照业主对物业管理公司委托内容与规定的不一样，物业管理公司有不一样的管理模式。

常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。

不一样的管理模式,业主与物业管理公司在物业租赁中各自承担的责任不一样。

房屋租赁的行政管理

为规范房屋租赁行为,加强都市房屋租赁管理，建设部年颁发了《城市房屋租赁管理措施》（建设部令第号）。该措施规定,房屋租赁实施登记立案制度，其关键是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。

房屋租赁登记立案的通常程序为申请、审查、颁证三步。

房屋租赁的条件

公民、法人或其余组织对享受全部权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

但有以下情形之一的房屋不得出租：

未依法取得《房屋全部权证》的;

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其余形式限制房地产权利的;

共有房屋未取得共有人批准的；

权属有争议的；

属于违章建筑的；

不符合安全原则的;

抵押，未经抵押权人批准的;

不符合公安、环境保护、卫生等主管部门关于规定的。

房屋租赁中的违法行为及处罚

《租赁管理措施》规定,有以下行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者予以行政处罚：

()伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书,并可以处以罚款;

()不按期申报、领取房屋租赁证的,责令限期补办手续，并可处以罚款;

（)未征得出租人批准和未办理登记立案，擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得，并可以处以罚款。

二、租赁管理与租赁方案(熟悉)

租赁管理的概念与内容

租赁管理是针对包含写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理,包含租约订立前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

租赁方案与策略

租赁方案是对租赁过程中重要事项的安排,租赁策略是为提高物业破引力而制订的某些特殊伎俩,两者是贯通在一起的，在这里并不进行严格辨别。

租赁方案与策略重要涉及到：①拟定可出租面积和租赁方式;②编制租赁经营预算;③定位目标市场;④拟定租金方案;⑤明确吸引租户的策略。

从理论上来说，租金的拟定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来拟定，但市场经济条件下,物业租金水平的高低重要取决于同类型物业的市场供求关系。

租金

房屋租金是承租人为取得一定时限内房屋的使用权而付給房屋全部权人的经济赔偿。

房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。

成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项构成的；

商品租金是由戚本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的;

市场租金是在商品租金的基础上,依照供求关系而形成的。

现在,我国未售公有住房的租金原则是由人民政府依照本地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素拟定的，仍具备较浓的福利色彩。其余经营性的房屋和私有房屋的租金原则则由租赁双方协商议定。

租赁管理的市场营销

市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：()价格优势;()物业自身的素质；（)良好的声誉；()经济实用。

三、房屋租赁协议（熟悉)

房屋租赁协议的概念

房屋租赁协议是出租人与承租人订立的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的