资产评估师考试资料 第四章　不动产评估.docxVIP

第四章不动产评估

第06讲市场法概述

第四节不动产评估方法

目录

01市场法

02收益法

03成本法

04剩余法

05基准地价系数修正法

【知识点】1市场法

2.计算公式

P=P’·A·B·C·D·E

P-被估不动产评估价值；P′-可比交易实例价格；

A-交易情况修正系数；B-交易日期修正系数；

C-区位因素修正系数；D-实物因素修正系数；

E-权益状况因素修正系数。

注：注意与“单独的土地使用权—成本逼近法”的年期修正系数相区分，切记！

第09讲收益法概述、评估参数估计与确定

【知识点】2收益法

一、概述

项目

说明

基本思路

预测评估对象未来收益，利用合适的资本化率或折现率，将未来收益转换为现值来求取评估对象价值的方法。

适用范围

适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。

前提条件

未来的收益可预测并可(货币)计量；获得预期收益所承担的风险可以预测并可以(货币)计量；获利年限可以预测。

1.基本公式

二、评估参数估计与确定

1.收益期限

根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。

2.年总收入

总收入是指以收益为目的的不动产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收入。

总收入=潜在毛租金收入+其他收入-空置和收租损失

『提示』在计算以客观收益为基础的总收入时，不动产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下的结果。

最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收入。

3.年总费用

4.折现率和资本化率

项目

说明

折现率

通过折现的方式将不动产的预期收益转换为价值的比率

资本化率

在直接资本化法中采用，是一步就将预期收益转换为价值的比率。通常用未来第一年净收益除以价格来计算。

方法

说明

市场提取法

评估专业人员搜集市场上近期交易的与被估不动产相同或相近似的不动产的净收益、价格、收益期等资料，计算出它们各自的折现率。采取简单算术平均值或加权算术平均值。要求市场发育比较充分、交易案例比较多。

安全利率加风险调整值法

通常选择银行中长期利率作为安全利率，考虑各种风险后，在安全利率基础上加风险调整值。简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，主观性较强，不易掌握。

各种投资收益率排序插入法

将收集的各种投资收益率大小排队，再判断被估不动产在该风险排序中的位置，然后根据风险排序结合相邻投资的收益率确定被估不动产资本化率的大小。

第11讲成本法概述及评估方法

一、概述

1.基本思路及适用范围

不动产评估成本法，分为房屋建筑物的成本法和土地使用权的成本法。

项目

内容

基本思路

房屋建筑物

以重置或重建可以产生同等效用的房屋建筑物所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金，并扣除贬值来确定待估不动产价值。

土地使用权

也称为成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价值的评估方法。

适用范围

适用于不动产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的特殊性的不动产评估比较适用。

『提示』由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。

2.前提条件

项目

内容

继续使用

（假定）处于继续使用状态，被评估对象与假设重置全新不动产具有可比性。

具备历史资料

且现时不动产与历史资料有相同性或可比性。

工程量可计量

且不动产可以重复“生产”。

具有损耗特性

随着时间的推移，具有损耗性。

二、评估方法

单独的土地使用权—成本逼近法

单独房屋建筑物—重置成本法

（一）单独的土地使用权——成本逼近法

土地使用权价值

＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利润＋利息＋土地增值收益(共6项）

1.土地取得费用的估算

2.土地开发费用的估算

宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用；

宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。

3.税费计算

一般包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费（基数：土