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物业费收费管理办法及执行方案

前言

物业费作为保障小区公共区域正常运转、提升居住品质的重要资金来源，其收取与管理的规范与否，直接关系到业主的切身利益和物业管理服务的可持续性。为确保物业费收缴工作的有序进行，维护小区整体和谐稳定，提升物业服务水平，特制定本物业费收费管理办法及执行方案。本方案旨在明确各方权责，规范操作流程，保障资金安全，力求在业主满意与物业良性运营之间找到最佳平衡点。

一、物业费收费管理办法

（一）总则

1.制定依据：本办法依据国家及地方相关法律法规、《物业管理条例》、小区《业主管理规约》及《物业服务合同》等相关规定制定。

2.基本原则：

*合法合规原则：严格遵守国家及地方价格管理部门的相关规定，收费项目和标准需按程序报批或备案。

*公平公正原则：收费标准应与物业服务等级、服务内容相匹配，对所有业主一视同仁。

*公开透明原则：收费项目、标准、依据、收支情况等应定期向业主公示，接受业主监督。

*质价相符原则：物业服务质量应与收费标准相适应，不断提升服务水平以满足业主需求。

3.适用范围：本办法适用于本小区内所有业主（包括物业使用人）及物业服务企业。

（二）收费对象与范围

1.收费对象：小区内所有物业的所有权人（业主）。业主是物业服务费的法定缴纳义务人。若业主将物业出租、出借或委托他人使用，应确保使用人知晓并遵守本办法，业主对物业费的缴纳承担连带责任。

2.收费范围：

*小区内公共区域（如楼道、大堂、电梯厅、公共卫生间、园区道路、绿化带等）的清洁卫生、垃圾清运及日常保洁服务。

*公共区域的秩序维护、安全巡逻、监控系统运行及维护。

*公共设施设备（如电梯、供水供电系统、消防系统、公共照明、门禁系统、儿童游乐设施、健身器材等）的日常运行、维护、保养及小修。

*小区公共绿化的养护管理，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。

*公共区域的环境维护、小品装饰及节日氛围营造。

*物业档案资料的管理。

*物业服务人员的薪酬福利、办公费用等。

*其他根据《物业服务合同》约定应提供的服务所产生的费用。

（三）收费标准与构成

1.收费标准确定：物业费收费标准根据小区的物业服务等级、服务内容、硬件设施、管理成本、当地物价水平及业主承受能力等因素综合确定，并经业主大会（或首次业主大会筹备组）审议通过后执行。具体标准以《物业服务合同》约定为准。

2.费用构成：通常包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

（四）收费方式与周期

1.收费方式：鼓励采用便捷高效的缴费方式，包括但不限于：

*银行代扣代缴（需业主授权）；

*线上支付（如微信支付、支付宝支付、银行APP等）；

*现场缴费（物业管理处前台现金或刷卡支付）。

2.收费周期：物业费通常按月、按季度或按年度收取。具体缴费周期在《物业服务合同》中明确。为方便管理和保障资金稳定，鼓励业主预缴一定期限的物业费，并可适当给予预缴优惠（优惠方案需公示）。

（五）费用的使用与公示

1.费用使用：物业费应专项用于《物业服务合同》约定的物业服务事项，确保专款专用。物业企业应建立健全财务管理制度，规范费用列支。

2.财务公示：物业企业应定期（如每季度或每半年）在小区公告栏、业主微信群/APP等显著位置公示物业费收支情况，包括收入总额、支出明细（按费用构成分类）、结余情况等，接受业主监督。公示内容应真实、准确、清晰。

（六）业主的权利与义务

1.业主权利：

*有权知晓物业费的收费标准、服务内容及收支情况。

*有权对物业服务质量提出意见和建议。

*对不合理收费或服务不到位的情况，有权向物业企业提出质询或向相关部门投诉。

2.业主义务：

*按照《物业服务合同》约定按时足额缴纳物业费。

*配合物业企业的收费管理工作，提供必要的联系方式以便接收缴费通知。

*对物业使用人缴纳物业费负有督促责任。

二、物业费收费执行方案

（一）组织保障与职责分工

1.成立专项小组：由物业服务中心负责人牵头，客服、财务、工程、安保等部门相关人员组成物业费收缴专项工作小组，明确各成员职责。

2.职责分工：

*客服部：负责缴费通知的发送、业主咨询的解答、缴费信息的核对、催缴工作的具体执行、业主意见的收集与反馈。

*财务部：负责费用核算、收费系统管理、票据开具、资金归集、财务报表编制及收支公示数据的提供。

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