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房地产-房地产行业专题报告-研判地产增量政策：收储-方正证券[王嵩]-20250912【11页】.pdf

行业研究2025.09.12

房地产行业专题报告

研判地产增量政策：收储

方正证券研究所证券研究报告

分析师

摘要

王嵩登记编号：S1220525080009

第一，当前地产收储政策的推进效果究竟如何？

从资金投放看，保障房再贷款效能不足，截至2024年9月3000亿元额度

行业评级:推荐仅用162亿元，使用率约5%，且同类地产再贷款（保交楼、房企纾困）使

行业信息用率均偏低；土地储备专项债表现更优，2025年上半年发行超1700亿元

上市公司总家数231（二季度加速，4-6月分别发行190.38亿、483.12亿、699.38亿），但

区域集中于“专项债自主审核”试点及强财政省份（如上海462.48亿、

总股本(亿股)8,461.68浙江246.30亿），非试点省份缺位。从市场影响看，现房收储未缓解库

销售收入(亿元)17,531.87存，2024年商品房待售面积同比升10.6%，2025年1-7月仍升3.4%，

利润总额(亿元)-10,160.11去化周期超2.5年；土地市场呈“量缩价涨”，2025年1-6月300城

成交金额同比升27.5%但面积降5.5%，拿地向一线城市集中（成交面积

行业平均PE100.05

增20.9%、金额增49.5%），三四线城市持续低迷（面积降14.3%、金额降

平均股价(元)6.002.7%）。

第二，制约地产收储政策推进的核心症结是什么？

行业相对指数表现

一是现房收储的定价矛盾，收储方（地方国企）需平衡“深度折扣（保收

60%益）”与“接近市场价（易落地）”，被收储方（房企）需兼顾“资金

48%回笼”与“债务覆盖”（民企拒低价、国企托底价高），商业银行需平衡

36%“开发贷安全”与“收储贷收益”（低价致开发贷风险、高价致收储贷收

24%益不足），三方诉求错配难调和。二是土地收储的央地杠杆分歧，地方受化

12%

债压力（2024年底仍处隐性债务化解关键期）与高杠杆（部分省份债务率

24/9/1224/11/2425/2/525/4/1925/7/125/9/12超警戒线）制约，仅强财政、广财源省份能推进；中央对杠杆率谨慎（2025

房地产沪深300年6月地方政府杠杆率37.8%，中央仅27.6%），专项债设债务率红线，

数据来源：wind方正证券研究所导致“强省领跑、弱省停滞”。

第三，后续地产收储有哪些关键增量政策预期？

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