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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(5套卷)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据成本法评估房地产价值时，土地取得成本应包含哪些内容？

【选项】A.土地出让金、契税

B.咨询费、广告费

C.建设期贷款利息、税费

D.土地开发费用、市政配套费

【参考答案】A

【详细解析】土地取得成本主要指为取得土地所有权或使用权所支付的全部费用，包括土地出让金和契税。选项B和D属于其他开发成本或期间费用，选项C是建筑物成本相关内容，均不符合题意。

【题干2】建筑物重置成本扣除累计折旧后得到的是？

【选项】A.建筑物现值

B.建筑物残值

C.建筑物更新成本

D.建筑物评估值

【参考答案】A

【详细解析】重置成本是按照当前市场条件重新建造相同或类似建筑物所需成本，扣除累计折旧后即为建筑物现值，即评估值。选项B残值指建筑物使用寿命终止后的剩余价值，与题干逻辑不符。

【题干3】土地开发费用主要包括哪些项目？

【选项】A.前期规划费、拆迁补偿费

B.基础设施建设费、土地平整费

C.咨询费、广告费

D.建设期贷款利息、税费

【参考答案】B

【详细解析】土地开发费用指为改变土地用途或形态所发生的必要支出，包括基础设施配套费（如道路、排水）和土地平整费。选项A属于土地取得成本，选项C为期间费用，选项D与土地开发无关。

【题干4】在成本法中，投资利息的计算基准日是？

【选项】A.评估基准日

B.建筑物竣工日

C.土地出让合同签订日

D.开发项目开工日

【参考答案】A

【详细解析】投资利息需以评估基准日为起点，计算从各成本项目发生日到评估基准日的资金占用成本。选项B和D为特定时间点，选项C与土地取得成本相关，均不符合成本法计算逻辑。

【题干5】建筑物折旧计算中，成新率法适用于哪种类型建筑？

【选项】A.高层住宅

B.工业厂房

C.老旧商业建筑

D.新建公共设施

【参考答案】C

【详细解析】成新率法通过实地勘察确定建筑物整体新旧程度，适用于结构复杂、功能变化大或难以分项折旧的资产，如老旧商业建筑。选项A和B可适用直线法，选项D通常采用重置成本法。

【题干6】评估某宗房地产时，若土地剩余使用年限10年，建筑物剩余使用年限20年，应采用哪种方法计算折旧？

【选项】A.按土地剩余年限

B.按建筑物剩余年限

C.按两者最短年限

D.按两者平均年限

【参考答案】C

【详细解析】成本法折旧需以资产剩余使用寿命为依据，土地与建筑物剩余年限最短者决定整体折旧年限。选项C符合《房地产估价规范》中“剩余使用寿命”的定义。

【题干7】在成本法中，不可预见费用通常按总开发成本的多少比例计取？

【选项】A.1%-3%

B.5%-10%

C.3%-5%

D.10%-15%

【参考答案】A

【详细解析】不可预见费是针对开发过程中可能发生的意外支出，一般按总开发成本的1%-3%计取，确保资金链安全。选项B和C为其他费用比例，选项D超出合理范围。

【题干8】某宗房地产重置成本为800万元，累计折旧120万元，残值率5%，则建筑物现值为？

【选项】A.680万元

B.760万元

C.765万元

D.780万元

【参考答案】C

【详细解析】现值=重置成本×(1-残值率)-累计折旧=800×(1-5%)-120=765万元。选项A未扣除残值率，选项B未计算残值，选项D计算错误。

【题干9】成本法评估中，若市场比较法无法有效运用，应优先考虑哪种方法？

【选项】A.收益法

B.市场比较法

C.成本法

D.线性插值法

【参考答案】C

【详细解析】成本法适用于无收益或收益不稳定的房地产，当市场比较法因交易案例不足无法采用时，成本法成为主要评估方法。选项A收益法需有稳定收益流支撑，选项B与题意矛盾。

【题干10】某宗土地规划用途为商业，但实际用于住宅开发，评估时应如何处理？

【选项】A.按规划用途评估

B.按实际用途评估

C.按混合用途评估

D.需调整土地取得成本

【参考答案】D

【详细解析】若实际用途与规划用途不一致，需调整土地取得成本，按实际用途计算后续开发成本。选项A违反“实际使用状态”原则，选项B未考虑规划限制。

【题干11】评估基准日为2023年12月31日，某项目于2022年1月1日开工，建设期贷款年利率5%，则利息计算期间为？

【选项】