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物业年度考核侧重的维度分析

物业经理是物业公司的核心骨干，关系到物业公司经营

的成败，也是物业公司与业主租户物业使用者之间沟通的

桥梁。物业管理无小事。因此做好物业经理的考核是物业公

司人力资源部门的重要工作。

通常对物业经理的考核是从目标管理入手，年初有目

标，年中有检查，年末有考核。考核的重点是目标达成情

况，根据目标完成的比率决定物业经理的业绩。因此对物业

经理的考核最重要的工作就是考核目标方案的制定日常的

检查监督完善改进。

一、考核评价指标体系由基本指标、修正指标评议指

标三个层次构成，在设定考核指标维度时需予以综合考量，

具体考量的维度如下：

(一)物业经理绩效考核评价基本指标，物业管理绩效

评价的基本指标有八项，其主要内容如下：

1、财务效益状况指标

(1)净资产收益率

净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业

一定时期内的净利润同平均净资产的比率。

(2)总资产报酬率

是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的

比率。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的

资产运营越有效。

(3)财务内部收益率

是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之

等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时

的折现率。是反映项目实际收益率的一个动态指标，一般情

况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

2、资产营运状况指标

(1)总资产周转率

是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的

比值。一般情况下，该指标数值越高，周转速度越快，销售

(营业)能力越强，资产利用效率越高。

(2)流动资产周转率

是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总

额的比值。一般情况下，该指标越高，表明企业流动资金周

转速度越快，利用越好。

3、偿债能力状况指标

(1)资产负债率

该指标是衡量企业负债偿还能力经营风险的重要指

标。

(2)利息保障倍数

是指一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。

该指标反映了当期物业经营管理收益是所需支付的债务利息

的多少倍，从偿债资金来源角度考察债务利息的偿还能力。

该指标越高，表明债务偿还越有保证；反之则表明没有足够

资金偿还债务利息，偿债能力低。

4、发展能力状况指标

(1)营业增长率

是指本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额

的比率。

(2)资本积累率

是指本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率°

它是当年所有者权益总的增长率，反映了所有者权益在当年

的变动水平。

(二)物业管理绩效评价修正指标，具体由十六项计量

指标构成。其主要内容如下：

1、财务效益状况修正指标

(1)主营业务利润率

是指物业管理一定时期的主营业务利润同主营业务收入

净额的比率。

(2)盈余现金保障倍数

是一定时期经营现金流量同净利涧的比值，它反映了当

期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了盈余的质

量。该指标越大，表明经营活动产生的净利润对现金的贡献

越大。

(3)成本费用利润率

是一定时期的利润总额同成本费用总额的比率。该指标

越高，表明为取得一定的收益所付出的代价越小，成本费用

控制得越好，获利能力越强。

是一定时期的经现金净流人同流动负债的比率。现金

流动负债比率是从现金流动角度来反映当期偿付短期负债的

能力，该指标较大，表明物业经管理活动产生的现金净流

入较多，能够保障企业