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管理纵横
人政府工作报告，并列人“十四五”难以确定、用地手续待完善等问题，
发展规划，升级为国家战略。2021年专项规划阶段有规划设计与业主意愿
8月，住建部公布通知强调实施城市存在矛盾、经济指标不理想等问题，
更新是党中央的重要决策部署，要顺在搬迁补偿阶段会出现拆赔协议谈判
应城市发展规律，积极稳妥实施，健困难、历史遗留产权难以确定等不合
康发展。随后，各大城市纷纷出台城规问题。
市更新相关政策。2.投资模式多、财务风险高。目
2.城市更新建设前景。为了加快前已实施城市更新项目开发模式多
经济产业发展，优化调整产业结构，样，实施环节涉及到的拆迁、安置、
实现城市充分、平衡发展目标，从而土地出让都需要大量资金支持，且由
加快城市更新速度。同时，人民群众于拆迁时间存在较大的不确定性，所
对生活水平有更高的需求，量大面广以对于实施主体投融资要求较高。①
的老城区旧建筑设计标准低、维护不投资模式种类多样。根据城市更新项
到位、公共配套服务落后，难以满足目特点和政策引导，目前采取了多种
这种要求，这也成为城市更新的主要投资模式，比如地方政府利用财政资
$州动力之一。金投资、地方政府发行专项债投资、
二、城市更新投资项目的挑战城投/国企代表政府投资，平台可以
1.项目类型多、周期长。①项目作为一级、二级实施主体，也可以作
类型多。汇总目前城市更新政策中提为一级“委托代建”业主方、市场化
吴水根
到的项目类型，主要为：老旧小区改机构投资（F+EPC、PPP）、城市更
造、危旧楼房、老旧楼宇与传统商新基金、城市更新贷款等。
圈、低效产业园区和老旧厂房、城镇②财务风险需要重视。城市更新
棚户区改造等。在住建部的指导意见项目中一般会遇到融资、土地成本、
中，还包括城市生态修复和功能完征拆费、通货膨胀等风险。当前，城
善、新型城市基础设施、增强城市防市更新项目时，政府参与投资少，通
洪排涝能力等类型的项目。过土地置换资金方式支持。同时，项
②开发周期长。与传统的拆迁、目配套优惠政策少，融资风险高。土
建楼、卖楼的模式不同，城市更新项地成本风险涉及到政府的土地使用政
目主要以“微改造、微增量”为主，策、土地性质。比如深圳开展城市更
项目方主要靠后期运营回款，盈利周新时，低价收取标准随着市场变化。
期相当长。诸多城市更新项目回款周城中村为集体性质，村集体、村民、
人力资源管理师持证人
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