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—02物权编—
民法典
日常生活
与
示例：
老多年、卧床不起，一直由再婚的老伴负责照顾。最近一段时间，老倍感不适，开始考虑身后之事。他准备将自己唯一的住房过户给儿子用作婚房，但是又担心自己去世之后可能会居无定所。对此，邻居小明告诉老在房屋上设立无偿的居住权，保障晚年的住房问题，老个说法感到很新鲜。
请问，居住权可以实现以房养老吗？
【居住权的设立】
第366条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第368条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第371条以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
解读：
为解决特殊群体生活居住的需要，《民法典》增加了居住权制度，以保障弱势群体的住房需求，推动我国住房保障体系的完善。所谓居住权是指为了满足生活居住的需要，根据合同约定占有、使用他人住宅的权利。相较于租赁权，居住权的期限可以是终身的，能够更好地保障人们的居住权益。
根据《民法典》第368条规定，居住权通常是无偿设立的，但法律充分尊重当事人的意思自由，允所有权人和居住权人约定有偿设立居住权。居住权自登记时起设立，因此，居住权合同订立完成后应当及时向不动产登记机构申请居住权登记。此外，《民法典》第371条规定以遗嘱方式为他人设立居住权的参照以合同方式设立居住权的规定。
解读：
具体到本示例中，老在办理房产过户登记给儿子之前立下遗嘱，为设立无偿的居住权，保证晚年居有定所。待老后，向登记机构申请登记就能享有该房屋的居住权，实现以房养老。
示例：
小2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期为5年。2019年底，为了扩大公司规模，小明向银行贷款100万元，银行要求小明提供担保。迫于无奈，小明只能将此套房屋抵押给银行。小此事后，感到十分担心，害怕自己无法继续在该套房屋内居住。
请问，房屋被抵押后对承租人有影响吗？
【租赁期与抵押权的关系】
第405条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
解读：
根据《民法典》第405条规定，房屋出租之后成立的抵押权不影响原来的租赁关系，先设立的租赁权优先于后设立的抵押权。需要注意，此规定要求在抵押权设立之前，房屋已经被承租人实际占有，也就是说租客已经实际住进房屋之内。如果租赁合同签订后租客没有住进房屋中，那么在设定抵押时抵押权人很难知晓租赁关系的存在。
此种情形下，租赁权人主成立的租赁关系优先于后设立的抵押权，显然对抵押权人不公平。而除了房屋等不动产租赁需要满足此条件，其他动产适用这一规则时也要求承租人实际占有所租赁的财产。
解读：
具体到本示例中，小明先将房屋出租给小李，小居住在该房屋内，后来小明才将房屋抵押给银行。由于小赁权先于银行的抵押权，后设立的抵押权不能对抗小赁权，因此，小继续承租该房屋，不受银行抵押权的影响。
示例：
小明购买房屋时资金紧张，便将此套房屋作为担保，抵押给了老王。一年后，小明的儿子突然患病，为尽快筹集手术费用，小明想要将这套房屋出售给他的同事小李。小他同事那里得知，小明之前已经将该房屋抵押给了老王。小在抵押期内过老，该房屋不能买卖。但是这套房屋的售价又十分划算，小十分纠结。
请问，抵押给老屋可以转让吗？
【抵押期间转让抵押财产】
第406条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
解读：
此前，《物权法》规定抵押期间内抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非此债务被提前清偿、该财产上的抵押权被消除。《物权法》的规定保护了抵押权人和买受人的合法权益，减少了抵押财产转让情形下抵押权实现的难度，但是也增加了交。
对此，《民法典》第406条明确规定，抵押人转让抵押财产时无需获得抵押权人的同意，抵押权人对该财产仍享有抵押权。只要抵押财产的价值不因为转让受到损害，抵押权就不会受到影响，因此转让抵押财产无需得到抵押权人的事先同意。但是抵押财产被转让时，抵押人需要及时通知抵押权人，让抵押权人了解抵押财产的现实状态。如果转让行为使抵押财产受到损害，抵押权人为保护自身利益可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。
解读：
具体到本示例中，小明可以不经过老将抵押的房屋转让给小李。房屋转让后，老房屋的抵押权不受影响，但是小明需要及时通知老被转让的事实。如果房屋转让可能造成房屋价值的减损，那么老要求小明将出售房屋所获的价款提前偿还
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