房地产物业维修管理执行办法.docxVIP

房地产物业维修管理执行办法

第一章总则

第一条目的与依据

为规范房地产物业维修管理工作，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和安全，维护业主和使用人的合法权益，创造安全、舒适、整洁的居住和工作环境，依据国家相关法律法规及《物业管理条例》等规定，结合本物业实际情况，特制定本办法。

第二条适用范围

本办法适用于本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理活动。业主专有部分的维修，除本办法另有规定外，不适用本办法。

第三条基本原则

物业维修管理遵循以下原则：

（一）预防为主，防治结合：加强日常巡查和预防性养护，及时发现并处理隐患，延长物业使用寿命。

（二）业主主导，权责分明：尊重业主意愿，明确业主、物业服务企业（以下简称“物业企业”）在维修管理中的权利与义务。

（三）公开透明，规范高效：维修项目、流程、费用等信息应公开，操作规范，注重效率，保证质量。

（四）安全第一，质量为本：严格遵守安全操作规程，确保维修过程和结果的安全性，保证维修工程质量。

（五）经济合理，资源节约：在保证维修质量的前提下，力求经济合理，倡导绿色环保和资源节约。

第二章管理组织与职责

第四条业主大会与业主委员会

（一）业主大会是物业维修管理的最高决策机构，负责审议和决定物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）的筹集、使用方案，以及重大维修项目等事项。

（二）业主委员会是业主大会的执行机构，负责：

1.组织召开业主大会会议，报告维修资金的筹集、管理和使用情况；

2.代表业主与物业企业签订物业服务合同中关于维修管理的具体条款；

3.监督物业企业的维修管理工作及维修资金的使用；

4.组织实施业主大会决定的其他维修管理事项。

第五条物业服务企业

物业企业依据物业服务合同及本办法规定，具体负责物业维修管理的日常工作，主要职责包括：

（一）建立健全物业维修管理档案，包括物业竣工资料、维修记录、设备台账等；

（二）制定并实施物业共用部位、共用设施设备的定期巡查、养护计划；

（三）受理业主或使用人的报修，及时组织维修；

（四）负责维修工程的组织实施、质量监督和验收；

（五）按照规定程序申请和使用维修资金，并做好账目管理和公示；

（六）建立维修应急机制，处理突发维修事件；

（七）定期向业主委员会和业主公布物业维修管理情况及维修资金使用情况。

第六条业主与使用人

业主及使用人在物业维修管理中应履行以下义务：

（一）爱护物业共用部位、共用设施设备；

（二）发现共用部位、共用设施设备损坏或存在安全隐患时，及时向物业企业报修；

（三）配合物业企业进行维修养护工作，提供必要的便利；

（四）按照国家有关规定和业主大会决议，按时足额缴纳维修资金或分摊维修费用；

（五）不得阻挠或妨碍物业共用部位、共用设施设备的维修养护工作。

第三章维修范围与分类

第七条共用部位的维修范围

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。其维修范围包括上述部位的损坏修复、防水处理、粉刷翻新等。

第八条共用设施设备的维修范围

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。其维修范围包括上述设施设备的故障排除、零部件更换、性能恢复等。

第九条维修分类

根据维修的紧急程度和资金来源，物业维修分为：

（一）日常维修：指频次较高、维修费用较低、属于日常养护范围内的零星维修项目，从物业服务日常经费中列支。

（二）专项维修：指对共用部位、共用设施设备进行的较大规模维修或更新改造，费用较高，需从维修资金中列支。

（三）应急维修：指因突发情况导致物业共用部位、共用设施设备严重损坏，影响业主正常生活或存在重大安全隐患，需要立即进行的维修。

第四章维修流程与管理

第十条日常巡查与预防性养护

（一）物业企业应根据物业类型和设施设备状况，制定详细的日常巡查计划，明确巡查项目、频次、标准和责任人。

（二）巡查人员应认真记录巡查情况，发现问题及时上报并处理。对发现的安全隐患，应立即采取防范措施。

（三）物业企业应按照设施设备使用说明书及相关规范要求，制定预防性养护计划，定期对共用设施设备进行清洁、润滑、调整、紧固等养护工作，防止故障发生，延长使用寿命。

第十一条报修与受理

（一）业主或使用人可通过电话、书面、APP等多种方式向物业企业报修。物业企业应公布报修电话和受理地点。

（二）物业企业接到报修后，应详细记录报修人信息