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房屋租赁合同未签字效力

引言：一场租房纠纷引发的法律困惑

去年秋天，刚毕业的小张在某二线城市找工作，通过中介看中了一套两居室。中介说房东在外地出差，合同暂时没法签，但可以先交一个月押金和三个月房租，第二天就搬进去住。小张想着租房市场紧俏，怕错过好房子，便爽快转了钱。可住了半个月，房东突然上门说“合同没签字不算数”，要涨500元房租，否则三天内搬走。小张急得直跺脚——钱交了、东西搬了，就因为合同没签字，难道真的没保障吗？

这样的场景在租房市场并不少见。房屋租赁合同未签字是否有效？是“一张废纸”还是“事实约束”？这不仅关系到租客和房东的切身利益，更涉及合同法中“合同成立”与“合同效力”的核心逻辑。本文将从法律原理、常见情形、典型案例出发，层层剥开“未签字合同”的效力面纱，为您解答困惑。

一、房屋租赁合同签字的法律意义：从“形式”到“实质”的双重价值

要弄清楚“未签字合同是否有效”，首先得明白“签字”在合同中的法律意义。很多人觉得签字就是“走个形式”，但在法律层面，它其实承载着双重功能：确认合意与固定证据。

（一）签字是合同成立的形式要件：法律对“合意”的确认

根据《民法典》第490条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”这里的“签名”“盖章”“按指印”，本质上都是当事人对合同内容“认可”的意思表示。通俗来说，就像两个人商量事情，最后得说一句“就这么定了”——签字就是用书面形式确认“我同意这个约定”。

举个简单例子：房东老王写了份合同，说“月租2000元，押一付三”，租客小李看了后在末尾签了字，但老王没签。这时候合同成立了吗？答案是“没有”，因为法律要求“当事人均签名”才算合同书形式的合同成立。只有双方都完成签字动作，法律才会认为“你们对合同内容达成了一致”。

（二）签字是固定证据的关键手段：避免“口说无凭”的纠纷

现实中，很多租房纠纷源于“口头约定”。比如房东说“包物业费”，租客住进去后房东又改口；或者租客说“可以养宠物”，房东事后反悔。这时候如果有书面合同，双方的权利义务白纸黑字写得清楚，法官一眼就能判断谁对谁错。而签字的作用，就是把这些口头的“合意”固定成书面证据，让“口说无凭”变成“有据可查”。

我曾接触过一个案例：租客小陈和房东赵阿姨口头约定“租期一年，租金每月1800元”，没签合同。住了三个月，赵阿姨说“现在行情涨了，得涨到2000元”。小陈起诉到法院，可因为没有书面合同，只能提供转账记录和聊天记录，法官只能根据“交易习惯”和“实际履行情况”来判断——虽然最后小陈赢了，但过程折腾了小半年。这就是典型的“没签字，维权难”。

二、未签字的常见情形及效力分析：并非“一概无效”的法律逻辑

明白了签字的意义，我们再来看“未签字”的具体情形。现实中，未签字的情况千差万别，法律对其效力的认定也大相径庭。总结下来，主要有三种典型场景：双方均未签字、一方签字另一方未签、口头约定未形成书面合同。

（一）场景一：双方均未在合同书上签字——合同一定不成立吗？

这是最极端的情况：房东和租客商量好租金、租期、押金等条款，但都没在合同书上签字。这时候合同是否成立？

根据《民法典》第490条，“采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名时合同成立”。也就是说，如果双方都没签字，原则上合同未成立。但法律有个“但书”——“在签名之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。

举个真实案例：租客小林和房东周叔商量租一套房子，合同打印好了但都没签字。小林按约定转了三个月房租和押金，周叔也把钥匙交给了小林。住了一个月，周叔突然说“合同没签字，我要收回房子”。法院审理后认为，小林履行了“支付租金”的主要义务，周叔接受了租金并交付了房屋，属于“一方履行主要义务，对方接受”，因此合同成立，周叔不能随意收回。

这说明：双方均未签字时，合同是否成立要看“是否实际履行”。如果只是口头商量但没行动，合同不成立；但如果已经交钱交房，法律会“认可”这个事实行为，视为合同成立。

（二）场景二：一方签字另一方未签——“单签”合同有效吗？

这种情况更常见：比如租客签了字，但房东因出差、疏忽等原因没签；或者房东签了，租客觉得条款有问题没签。这时候“单签”的合同效力如何？

法律对此的态度是：只有一方签字的合同书，原则上不成立。因为合同是“双方合意”的结果，必须双方都对内容认可。但如果“未签字方”以实际行动接受了合同内容，合同可能成立。

比如：房东老张在合同上签了字，租客小刘看了合同后没签字，但按合同约定的金额转了押金和租金，老张也收了钱并交房。这时候小刘虽然没签字，但通过“付款”行为表明了对合同内容的认可，老张也通过“收款交房”接受了，法院会认定合同成立。

但反过来，如果小刘签了字，老张没签，也没收钱交房，这时候合同就不成立。因为老