物业服务费收取及管理规范指南.docxVIP

物业服务费收取及管理规范指南

物业服务费是保障物业管理区域内公共设施设备正常运转、环境维护、秩序管理及提供其他相关服务的重要资金来源。规范物业服务费的收取与管理，不仅关系到物业服务企业的正常运营，更直接影响到业主的切身利益和居住体验。本指南旨在提供一套系统性的规范框架，以期促进物业管理行业的健康发展，实现业主与物业服务企业的和谐共赢。

一、物业服务费的收取规范

物业服务费的收取应遵循合法、公开、合理、质价相符的原则，确保收费行为的规范化和透明化。

（一）收费原则与依据

1.合法性原则：物业服务企业收取物业服务费必须依据国家及地方相关法律法规、业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》（以下简称“合同”）以及业主大会通过的管理规约等。收费项目、标准、方式等均不得违反上述规定。

2.公开透明原则：物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，或通过业主便于获取信息的方式（如业主群、公告栏、官方APP等），公示物业服务合同中约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、收费周期、投诉电话等信息，接受业主监督。

3.合理合规原则：收费标准应与提供的服务质量、服务水平相匹配，遵循“质价相符”的市场规则。制定或调整收费标准时，应充分考虑当地经济发展水平、业主承受能力以及服务成本等因素。

4.契约精神原则：物业服务费的收取严格按照合同约定执行。合同中应明确约定收费主体、缴费主体、收费标准、计费面积、收费周期、缴费方式、逾期缴费的处理方式等核心条款。

（二）计费方式与标准

1.计费方式：常见的计费方式包括按建筑面积（通常为产权登记面积）、按套、按户等。其中，按建筑面积计费是目前应用最为广泛的方式。合同中应明确约定具体的计费方式及所依据的面积来源（如房产证面积、测绘报告面积等）。

2.收费标准：收费标准的确定通常有两种方式：一是政府指导价，适用于普通住宅等特定类型物业，由各地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价及其浮动幅度；二是市场调节价，由业主与物业服务企业通过协商确定，适用于非普通住宅及商业物业等。无论采用何种方式，收费标准均应在合同中清晰列明。

3.费用构成：物业服务费一般包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用等。这些构成应在向业主解释时予以明确。

（三）收费流程与期限

1.缴费通知：物业服务企业应在每个缴费周期开始前，以书面、电子或其他约定方式向业主发出清晰的缴费通知，明确缴费金额、截止日期、缴费方式及账户信息。

2.缴费方式：应提供多种便捷的缴费方式供业主选择，如银行转账、线上支付平台、现金缴纳（需提供正规票据）等，并确保缴费渠道的安全可靠。

3.计费起始与截止：物业服务费的计费起始时间通常自物业交付买受人之日起计算，或按照合同约定的其他时间起算。业主办理入住手续后，无论是否实际居住，均应按时缴纳物业服务费。物业转让或租赁时，业主或物业使用人应与物业服务企业结清相关费用。

4.逾期处理：对于逾期未缴纳物业服务费的业主，物业服务企业应首先进行友好提醒和沟通，了解情况并协商解决。经催告后仍不缴纳的，可依据合同约定采取相应措施，如发送律师函、按合同约定收取违约金（违约金比例应合理且在合同中明确），但严禁采取停水、停电、停气等影响业主基本生活的不当措施。必要时，可通过法律途径解决。

（四）特殊情况处理

1.空置房收费：对于已交付但长期空置的房屋，其物业服务费的收取标准，各地政策或有不同，应按照当地规定执行；若无明确规定，应在合同中与业主协商约定。

2.产权变更与租赁：物业发生产权转移时，原业主应结清所有欠缴费用。新业主应在办理产权过户或入住手续时，与物业服务企业确认费用缴纳情况。物业出租的，业主与物业使用人应在租赁合同中明确物业服务费的缴纳责任方，并及时将相关信息告知物业服务企业。

3.服务暂停或调整：因特殊情况（如物业服务企业退出、不可抗力等）导致服务暂停或调整的，物业服务费应按照实际服务情况进行结算或调整，多退少补，并及时向业主公示说明。

二、物业服务费的管理规范

物业服务费的管理是确保资金安全、合理使用、提升服务质量的关键环节，必须坚持专款专用、公开透明、精打细算的原则。

（一）资金管理原则

1.专户管理：物业服务企业应设立专门的银行账户用于物业服务费的收支管理，确保资金独立核算，与企业其他经营资金分账管理，不得挪作他用。

2.预算管理：物业服务企业应根据物业管理区域的实际情况和服务标准，科学编制年度物业服务费收支预算，明