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房地产中介服务流程规范及表单

房地产中介服务作为连接房地产供需双方的桥梁，其服务质量直接关系到交易的效率、安全与各方当事人的合法权益。一套规范的服务流程与配套表单，是中介机构提升专业度、防范风险、树立品牌形象的核心保障。本文旨在梳理房地产中介服务的标准流程，并明确各环节关键表单的应用，以期为行业同仁提供具有实操性的参考。

一、业务承接与需求深度挖掘阶段

业务的开端并非简单的信息传递，而是建立信任与明确目标的过程。此阶段的核心在于精准把握客户真实需求，为后续服务奠定坚实基础。

（一）规范要点

1.客户接待与初步沟通：应以专业、热情、耐心的态度接待客户（包括卖方、买方、出租方、承租方），主动介绍机构资质、服务范围、收费标准及执业规范，消除客户疑虑。

2.需求信息采集与分析：通过开放式与封闭式提问相结合的方式，全面采集客户需求。对于卖方/出租方，需了解其房产基本情况、产权状况、期望价格、交易条件、心理预期及出售/出租原因；对于买方/承租方，则需明确其购房/租房预算、意向区域、户型偏好、面积需求、楼层朝向、配套要求、购房/租房目的（自住、投资、学区等）及特殊需求。

3.资质核查与风险提示：在承接房源委托时，应初步核查委托人身份证明、房产权属证明等材料，判断房源基本交易可行性，并向客户提示交易中可能存在的风险及注意事项。

4.服务承诺与委托确认：在明确客户需求并双方达成初步意向后，可根据情况签订《委托服务协议》（如独家委托或普通委托），明确服务内容、双方权利义务、服务期限及佣金支付方式等。

（二）核心表单

*《客户信息登记表》：记录客户基本身份信息、联系方式、委托事项等，建立客户档案。

*《房源信息采集与核验表》（针对卖方/出租方）：详细记录房产地址、结构、面积、建成年代、权属性质、产权人信息、有无抵押查封、装修状况、配套设施、期望售价/租金、付款方式要求等，并对关键信息的核验情况进行标注。

*《购房/租房需求信息表》（针对买方/承租方）：记录客户预算、意向区域、户型、面积、朝向、楼层、配套、特殊需求等。

*《委托服务协议》：明确委托关系、服务内容、佣金标准、双方权责等核心要素的法律文件。

二、房源（客源）开发与信息核实阶段

优质的房源与精准的客源是中介服务的生命线。此阶段需确保信息的真实性、准确性与时效性，是防范交易风险的关键。

（一）规范要点

1.房源开发渠道拓展：通过线上平台、社区开发、业主转介绍、同行合作、驻守等多种渠道获取房源信息。

2.房源信息深度核实：对获取的房源信息，必须进行实地勘察，核实房屋实际状况与登记信息是否一致，特别关注产权信息（如房产证编号、产权人、共有情况、有无抵押、有无查封、土地性质、使用年限）、房屋结构、面积（建筑面积与套内面积）、朝向、装修、设施设备、小区环境、周边配套等。必要时，应要求业主提供相关权属证明原件进行核对，并留存复印件。

3.客源信息筛选与匹配：对获取的客源信息进行整理、分析，根据其核心需求进行初步筛选，与现有房源库进行匹配。

（二）核心表单

*《房源实地勘察表》：详细记录实地查看房源的各项信息，附照片或视频资料，由勘察人签字确认。

*《产权信息核查确认书》：用于记录产权信息核查过程及结果，确保房源产权清晰，可交易。

*《客源信息分析与匹配记录表》：记录客源需求分析过程及与房源的匹配情况。

三、信息匹配与带看服务阶段

高效的信息匹配与专业的带看服务，是促成交易的重要环节，直接影响客户体验。

（一）规范要点

1.精准匹配：根据客户（买方/承租方）的核心需求，从已核实的房源库中筛选出最匹配的房源信息，进行初步推荐。推荐时应客观介绍房源优缺点，避免夸大宣传。

2.带看前准备：与客户及业主（或其代理人）预约带看时间，明确带看地点。提前了解房源周边交通、配套等情况，准备好必要的资料（如户型图、房源介绍等）。提醒客户带好相关证件（如需），并告知带看注意事项。

3.专业带看：带看过程中，应主动引导，安全第一。详细介绍房屋情况、小区环境、周边配套、市场行情等。尊重客户意愿，耐心解答客户疑问，不隐瞒重要信息。带看时应爱护房屋及设施。

4.带看后沟通与反馈：带看结束后，及时与客户沟通看房感受，了解其满意度及进一步需求，调整推荐策略。同时，将客户反馈信息及时告知业主。

（二）核心表单

*《带看服务确认书/委托书》：明确带看房源信息、时间、双方权利义务及客户承诺（如不私下交易等）。

*《带看反馈表》：记录客户对所看房源的意见、满意度、价格反馈及后续需求调整等。

四、交易磋商与合同签订阶段

交易磋商的成败在于专业的谈判技巧与对双方利益的平衡把握，而规范的合同签订是保障交易顺利进行的法律基石。

（一）规范要点

1.价