共有部分收益分配规则.docxVIP

共有部分收益分配规则

住在小区里的您，是否注意过电梯里的广告、门口的快递柜、地下车库的临时停车位？这些看似平常的公共区域，其实暗藏“收益密码”——电梯广告的投放费、快递柜的场地占用费、临时停车的管理费……这些钱到底该归谁？又该怎么分？今天，我们就从法律视角出发，聊聊这个与每位业主息息相关的话题——共有部分收益的分配规则。

一、追根溯源：共有部分的法律界定是分配的前提

要弄清楚收益怎么分，首先得明确“共有部分”到底包括哪些。打个比方，咱们住的楼房就像一块大蛋糕，每家每户的房屋是“专属切片”（专有部分），而楼梯、电梯、外墙、公共绿地这些“蛋糕边”（共有部分），是全体业主共同“买单”买下的。

根据《民法典》第271条、274条等规定，建筑物区分所有权中的共有部分主要包括三类：

第一类是法定共有部分，比如建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、其他公共场所（如小区广场）、公用设施（如路灯、消防设施）和物业服务用房；

第二类是天然共有部分，即依附于专有部分，不具备独立使用功能的部分，比如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

第三类是约定共有部分，即购房合同或管理规约中明确约定为共有的部分，比如某些小区将未计入公摊的地下车库约定为全体业主共有。

这里有个容易混淆的点：专有部分和共有部分的界限。举个真实案例，某业主将自家阳台外扩，把原本属于外墙面的共有部分占为己用，其他业主起诉后，法院判决其拆除，理由就是外墙面属于全体业主共有，单个业主无权擅自处分。这说明，共有部分的界定不仅是“物理空间”的划分，更是“权利归属”的确认——只要没被明确划归某一户专有，原则上都属于全体业主共有。

二、收益从何而来：常见共有部分收益的类型化梳理

明确了共有部分的范围，接下来看看这些“公共资源”是如何产生收益的。现实中，共有部分收益主要来源于以下四类场景：

（一）广告经营收益：最常见的“隐形收入”

电梯间的电子屏广告、单元门的海报栏、小区入口的道闸广告……这些广告投放商支付的费用，本质是对共有部分“使用权”的购买。比如某小区电梯内安装了10块广告屏，广告公司每年支付5万元，这笔钱就属于共有部分收益。需要注意的是，外墙面广告（比如楼体悬挂的广告牌）、屋顶广告（比如通讯基站的架设）也属于此类。

（二）场地租赁收益：公共空间的“出租生意”

小区里的公共场地常被用于临时经营，比如临时停车位（尤其是地面规划车位之外的临时停车）、露天集市摊位、快递柜或自动售货机的场地占用。以某二线城市小区为例，物业将小区入口处的10个地面位置出租给快递柜公司，每年收取3万元场地费，这笔钱就应归全体业主共有。

（三）公共设施经营收益：设施利用的“衍生价值”

有些共有设施本身具备经营属性，比如小区内的公共游泳池、健身房（未计入专有面积的），如果对外收费开放，其经营收入扣除成本后应属于业主共有；再比如小区公共区域的充电桩，若由第三方运营并支付使用费，这部分收益同样属于共有部分收益。

（四）其他衍生收益：不可忽视的“边角余利”

比如共有部分的孳息（如公共收益存入银行产生的利息）、因共有部分被占用或损坏获得的赔偿金（如施工单位损坏小区道路的赔偿款）、共有部分的增值收益（如小区外墙面因城市规划升值后被利用产生的收益）等。

这些收益看似零散，但积少成多。曾有媒体报道，某一线城市高端小区仅电梯广告一项，年收益就达20余万元，加上其他收益，全年共有部分收益超50万元。这也难怪，越来越多的业主开始关注这笔“沉睡的资金”。

三、分配的“法律指南针”：从条文到实践的规则解析

既然收益属于全体业主共有，那具体该怎么分？法律对此有明确的指引，核心规则可概括为“扣除合理成本+按份共有+自治优先”。

（一）第一步：扣除合理成本是前提

《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这里的“合理成本”，主要包括为管理、维护共有部分而产生的必要支出。例如，为安装电梯广告而支付的设备安装费、日常维护费，为管理临时停车位而增加的保安工资、监控设备电费等。

需要注意两点：一是“合理”的界定。实践中常因“成本是否合理”引发争议，比如某物业将管理人员的年终奖计入成本，法院最终认定这属于非必要支出，不予扣除。二是成本的举证责任。根据“谁主张谁举证”原则，物业或管理人需提供合法票据（如合同、发票）证明成本的真实性和必要性，否则业主有权要求全额返还收益。

（二）第二步：收益归属的“按份共有”原则

扣除合理成本后，剩余收益属于全体业主共有。这里的“共有”在法律上是“按份共有”，即按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例分配。比如小区总建筑面积10万平方米，某业主房屋面