房地产投资方案的比较与选择分析报告-.pptVIP

二、动态指标1.净现值率（例1）（例2）净现值率也称为现值指数或投资现值率。计算公式如下：NPVR=NPV/Ip式中：NPVR——净现值率 NPV——净现值 Ip——投资现值

例1某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标判断项目的经济性（ic=15%）年序01234~1920投资支出4010经营成本17171717收入25253050净现金流量-40-10881333解：利用将表中各年净现金流量代入，得：=-40-10×0.8696+8×0.7561+8×0.6575+13×5.954×0.6575+33×0.0611=15.52（万元）0由于NPV0,故此项目在经济效果上是可以接受的。返回例2某企业拟购买一台设备，其购置费用为35000元，使用寿命为4年，第4年末的残值为3000元，在使用期内，每年的收入为19000元，经营成本为6500元，若标准折现率为10%，试计算该设备购置方案的净现值率。解：购买设备这项设资的现金流量情况如图所示：35000012319000650043000NPV=-35000+(19000-65000)×(P/A,10%,3)+(19000+3000-6500)×(P/F,10%,4)=-35000+31086.25+10586.5=6672.75（元）根据公式NPVR=NPV/Kp可求出其净现值率为：NPVR=NPR/Ip=6672.75/35000=0.191净现值率主要用于对多个独立方案进行比选时的优劣排序，详见稍后部分的介绍。返回2.差额投资内部收益率（例3）差额投资内部收益率是两个投资方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。差额投资内部收益率的表达式为：式中：—投资额大的方案的净现金流量 —投资额小的方案的净现金流量 —差额投资内部收益率例3某建设项目有三个设计方案，其寿命期均为10年，各方案的初始设资和年净收益如表所示，试选择最佳方案（已知ic=10%）方案年份01~10A17044B26059C30068解：我们先来用净现值法对方案进行比选。根据各个方案的现金流量情况，可计算出其NPV分别为： NPVA=-170+44×(P/A,10%,10)=100.34万元 NPVB=-260+59×(P/A,10%,10)=102.50万元 NPVC=-300+68×(P/A,10%,10)=117,79万元由于NPVC最大，因此根据净现值法，以方案C为最佳方案。采用内部收益率指标来对上面这个题目进行比选根据IRR的定义及各个案的现金流量情况，有： -170+44×(P/A,IRRA,10)=0→IRRA=22.47% -260+59×(P/A,IRRB,10)=0→IRRB=18.49% -300+68→(P/A,IRRC,10)=0→IRRC=18.52%可见：IRRAIRRCIRRB,且IRRA、IRRB、IRRC均大于ic。即方案A为最佳方案。这个结论与采用净现值法计算得出的结论是矛盾的。那么为什么两种方法得出的结论会产生矛盾？究竟哪一个方法正确？这个问题可通过下面的图来加以说明。图中两条线分别是方案A和方案C的净现值函数曲线，由两条曲线的形状可以看出，两条曲线在i=13.11%处相交。5%10%13.11%i%NPVANPVCNPV当折现率小于13.11%时，NPVCNPVC。也就是说，当我们取定的标准折现率iC大于13.11%时，采用净现值指标与采用内部收益率指标对方案进行比选得出相同的结论；当取定的标准折现率小于13.11%时，两种方法会得出相反的结论。产生这种现象的根本原因在于净现值与内部收益率这两个评价指标的经济含义有所不同。返回3.总费用现值

总费用现值是指各方案中全部费用的现值。其计算公式为：式中：I——各年投资额