第03章物业服务机构及其设置.pptVIP

1、业主——物业的所有权人2、业主大会业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构,它对物业管理区域内的一切事项都有决定权。3、业主委员会业主委员会,也称“管委会”,是由小区内产权人或使用人通过产权人大会选举产生、代表该物业区域内产权人或使用人实施物业管理的主体。链接：业委会、业主、业主大会第52页，共90页，星期日，2025年，2月5日业主是小区的主人，

物业管理公司是业主的仆人吗？物业管理公司与业主之间到底是什么关系?这是正确处理小区内各种问题的一个基本出发点。目前，不少大厦或住宅小区发生了很多纠纷，究其深层原因，主要还是业主或者物业管理公司没有弄清双方之间的关系造成的。第53页，共90页，星期日，2025年，2月5日第一，在法律上，双方是平等的民事主体关系，没有谁领导谁，谁管理谁的问题产权人和使用人通过业主管理委员会在市场上选聘物业管理企业，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。因而物业管理公司与房屋产权人和使用人的关系是合同法律关系中的一种。双方通过双向选择并签订合同，这本身就说明了业主和物业管理公司是平等的民事主体关系。第54页，共90页，星期日，2025年，2月5日第二，在经济上，双方是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务的关系，通过物业管理委托合同，双方确立起各自的权利、义务与责任实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业管理公司。由于房屋产权属业主所有(产权多元化)，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托(聘用)，代表业主并运用经济手段经营管理物业。物业管理公司与业主之间是服务与被服务的关系，物业管理公司的管理服务行为是企业行为，是有偿的，业主要为占有和消费物业管理公司提供的管理服务支付一定的费用。第55页，共90页，星期日，2025年，2月5日第三，物业管理过程中，业主应处于主导地位，物业管理公司应处于被动地位业主作为物业的所有权人，也是物业管理的权利主体。业主以业主管理委员会为权力核心，由业主管理委员会代表全体业主与物业管理企业签订合同。在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。业主是“主人”，物业管理者是“管家”。业主属于买方即需方，物业管理公司则应为卖方即供方。作为物业管理市场上需求方的业主，通过业主管理委员会在物业管理市场上选择物业管理公司，通过他们的选择，决定物业管理公司能否有机会提供服务，进而影响物业管理公司如何生存和发展。从这个意义上讲，业主是处于主导地位的，而物业管理公司则相对来说，是处于被动地位的。第56页，共90页，星期日，2025年，2月5日第四，要防止两种相反的倾向一种就是业主至上，或者叫做业主至上主义。一切权力归业主，业主拥有产权就拥有物业管理的一切权利，且不承担义务，一切围绕业主的产权做文章。认为业主(代表)大会是最高决策机构。对物业管理公司的行为要求甚多，规范甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范笼而统之，一笔带过。这种业权至上、不能说、不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担责任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的。另外一种倾向就是所谓物业管理就是“管理”，物业管理公司就是“管理者”的观念。有些发展商没有意识到商品房经过交易后自己位置的转换，有些物业管理公司以当然的管理者、领导、“太上皇”身份来“治理”业主，由此导致了一系列的法律纠纷地出现。第57页，共90页，星期日，2025年，2月5日关于业主和物业管理公司关系的问题，有人曾采访过一位著名的物业管理公司经理，这位香港经理有过很精彩的阐述。问：你很早就在不同报纸上写文章讲“主人”和“仆人”的关系，现在很多人反对，认为应是“平等”关系，你为什么还坚持用“保姆”来比喻?答：我认为提出把“主人”和“仆人”的关系变为“平等”关系是将两个不同的概念混为一谈。“仆人”和“主人”本来是“平等”的，提出这个问题关键是作为“仆人”的人自己把自己看低了，不是“平等”才有选择权，“仆人”一样有选择权。家里找过保姆的一定碰见过保姆问您家有没有彩电、洗衣机，有没有她的单独住房，如果您没有，她很可能不去。同样，物业管理公司也可以选择接受或不接受委托管理某个物业。我们说“平等”是指互相选择、签订和执行合同的“平等”，我们说“主人”和“仆人”是要解决谁听谁的问题。第58页，共90页，星期日，2025