假设开发法在估价中应用与优化分析.pdfVIP

假设开发法

价值＝开发完成后的价值－后续开发建设的必要支出及应得利润

理论依据——预期原理和地租原理（的价格剩余）

表现形式——成本法的倒法

适用对象：具有发、再发潜力、开发完成后的价值可以采用成本法以外的方法求取。

具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的。

不适合：规划条件尚不的待开发房产

假设开发法在投资分析中的3种数值：待开发的最高价格，开发项目的预期利润，房

地产开发中可能的最高费用。

比较项目静态分析法动态分析法

开发完成后的价值、后续的根据价点的房产模拟开发过程，预测它们未来

建设成本、用、销售市场状况做出，是静止发生的时以及在未来发生时的金额

费用、销售税费等在价值时点的金额

不考虑时间上的不同要考虑各项收入、支出发生的时间不

各项目发生的时间单独计算投资利息，不同，首先把它们折算到同一时间上

考预与延迟销（价值时点），然后再相加减

不单独计算，含在折中。

投资利息和开发利润两项单独分别计算折现率包含安全收益（利率）和风险

收益（利润率）

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假设发法的估价：“业主自行开发前提”；“自愿转让开发前提”；“转让开发前提”

o

自行开发前提下的价值自愿转让前提下的价值转让前提下的价值。

估价前提，根据估价目的和估价对象所处的实际情况选择。

房产抵押估价和房产司法拍卖估价，一般应采用“转让前提”。

最佳开发经营方式的选择

最佳的开发利用方式，包括最佳的途（最）、建规模、档次等。

选取最佳的用途要考虑：

该土地位置的可接受性、这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势、当地市场的接受能力。

假设开发法最基本的（掌握）

房产发价值发成后的价值后续发的必要支及应得利润

起点状态到终点状态（7种）

开发完成后的经营方式：销售、出租、自营

假设开发法中各项的求取

后续开发经营期

起点：取得估价对象的日期（价值时点）。

hypothesisdevelopmentmethod

Realestatevalue＝Thevalueaftercompletionofdevelopment-thenecessaryexpendituresanddueprofitsforsubsequentdevelopmentandconstruction

Theoreticalbasis—expectationprincipleandlandrentprinciple(one-timepricesurplus)

Expressionform-thereversemethodofcostmethod