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酒店返租合同范本及风险提示

在房地产投资领域，“酒店返租”模式曾一度备受关注。简单来说，就是购房者买下酒店式公寓或产权式酒店的某个单元后，将其委托给酒店管理公司统一经营，后者承诺在一定期限内定期向购房者支付固定或浮动的租金回报。这种模式看似能让投资者“坐享其成”，但其中潜藏的法律风险与市场变数不容忽视。本文将结合实践经验，对酒店返租合同的核心条款进行解析，并提供一份范本参考，同时重点提示相关风险，以期为广大投资者提供务实的指引。

一、酒店返租合同核心条款解析与范本参考

酒店返租合同的本质是一种委托经营合同，同时又带有一定的投资回报承诺性质。一份严谨的合同应明确双方的权利义务，特别是涉及租金、期限、违约责任等关键环节。

（一）合同双方基本信息

合同开头应清晰列明甲方（业主/购房者）与乙方（酒店管理公司）的基本信息，包括法定代表人、注册地址、联系方式等。若酒店管理公司为项目开发商关联公司，建议一并核实其实际控制人与财务状况，这对后续履约能力评估至关重要。

（二）标的物基本情况

明确所返租房产的具体信息，如项目名称、坐落位置、房号、建筑面积（以产权证为准）、房屋用途等。此条款需与购房合同中的信息保持一致，确保标的物的唯一性和准确性。

（三）返租期限

返租期限是合同的核心要素之一，需明确起始日期与终止日期。常见的返租期限多为三至十年不等。需注意，返租起始日通常有两种计算方式：一是自购房合同约定的交房日起算；二是自酒店整体开业日起算。后者可能涉及“免租期”或“市场培育期”的约定，需仔细斟酌。

（四）返租租金及支付

1.租金标准与计算方式：这是投资者最关心的条款。需明确租金是固定金额还是按一定比例（如购房总价的百分比）计算。若为固定金额，需约定具体数额；若为比例计算，需明确计算基数（是购房总价、建筑面积还是其他）及具体百分比。部分合同会约定租金递增机制，需明确递增周期（如每两年递增一次）及递增幅度。

2.支付周期与方式：约定租金是按月、按季、按半年还是按年支付。支付方式通常为银行转账，需列明甲方指定的银行账户信息。

3.租金支付日：明确每期租金的具体支付日期，如“每季度第一个月的X日前支付上一季度租金”。

4.税费承担：租金收益所产生的相关税费（如个人所得税、增值税及其附加等）由哪一方承担，需在合同中明确。

（五）双方权利与义务

1.甲方权利与义务：

*权利：按时收取租金；监督乙方对物业的合理使用与维护（但不得干预乙方正常经营管理）；合同期满后收回符合约定条件的房产。

*义务：保证对所返租房产拥有合法产权或处分权；按约定将房产完整交付给乙方（通常为毛坯或简装状态，具体标准需明确）；遵守乙方统一的经营管理规定，不得擅自干涉酒店的日常运营。

2.乙方权利与义务：

*权利：在返租期限内对房产享有占有、使用、收益的权利，可根据经营需要进行统一装修、配置设施设备、进行市场推广和运营管理；按照合同约定使用租金收益进行酒店运营。

*义务：按时足额支付租金；负责酒店的整体装修、运营、维护和管理，确保房产及配套设施的正常使用；承担返租期内房产的日常维修保养费用（具体范围需明确，如家电、家具的维修责任）；购买必要的财产保险等。

（六）装修与维护

1.装修标准与费用：若房产交付时为毛坯，需明确装修方案、装修标准、装修周期及装修费用承担方。通常由乙方负责统一装修，装修费用可能包含在购房款中，或从首期租金中抵扣，或由乙方另行承担，需在合同中清晰约定。装修后的财产归属（如家具家电）也应明确。

2.维护责任：区分主体结构维修、公共区域维修与室内设施设备维修的责任方及费用承担。一般而言，主体结构维修由甲方或开发商承担（质保期内），日常运营中的维护由乙方负责。

（七）违约责任

这是保障合同履行的关键条款，需尽可能细化：

1.乙方逾期支付租金：约定逾期违约金的计算方式（如按日万分之X计算），以及逾期超过一定期限（如30日或60日）甲方有权解除合同并要求赔偿损失。

2.甲方违约：如甲方未按时交付房产、擅自干涉乙方经营等，应承担相应违约责任。

3.其他违约情形：如乙方擅自改变房屋用途、未经甲方同意转租、或因管理不善导致房产重大损坏等，甲方有权解除合同并索赔。

（八）合同的变更、解除与终止

明确在何种情况下双方可以协商变更或解除合同，以及合同到期终止后的交接事宜（如房产返还状态、设施设备清点等）。

（九）不可抗力

对不可抗力的定义、范围及发生后的处理方式作出约定。

（十）争议解决方式

约定发生争议时是通过协商、仲裁还是诉讼解决。若选择仲裁，需明确仲裁机构；若选择诉讼，需明确管辖法院。

（十一）通知与送达

双方的联系方式、通讯地址及变更通知方式。

（十二）其他约定

如补充协议的效力、合同份数、生效条件等。

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