山东建筑房地产项目策划策划大作业学士学位论文.docVIP

一.市场分析

㈠宏观经济分析

1.全国经济分析

全国的市场环境大致概括为如下几点:

1.房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期。开始于初的此次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重叠的调整。这使本轮调整的时间更长、限度更深,也导致调整后的房地产市场将来的情况及预期将发生重要变化。

2.房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化。,主动的财政政策和松紧适度的货币政策,将使中国房地产市场展现震荡性调整和多层次分化。

从供应面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者降低亏损防止破产,多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与相比较，销售价格整体将略微下降。

从需求面看，商品房销售量总体小幅增加。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估量在1０万平方米左右,与相比，销售将略上升3%左右。

３.宏观市场方面。货币政策保持稳健,信贷平稳以维持增加。坚持稳中求进的总基调,坚持改革创新与结构优化，保持经济增加。在房地产调控方面,一刀切不复存在，长久有效机制逐渐建立。销售量继续增加但增速迟缓,投资平稳增加。

以来全国整体的楼市销售在政策不停利好的刺激下，温和回暖。1－５月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0．2%，降幅大幅收窄;商品房销售额2440９亿元，同比增加3.1%，已经回正。销售数据温和回暖,同比降幅收窄或略有增加,但我们依然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有变化。1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增加5.1％，增速比1－４月累计完成额增速回落０．9个百分点。

２.济南经济分析

济南市是山东的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心、区域性金融中心,是环渤海经济区好而京沪经济发展轴上的重要交汇点，是全国重要的交通枢纽和物流中心济南经济运营总体平稳，重要经济指标增速达成或超过全省平均水平,济南市GDP总量初次突破6000亿元大关，达成６100．2亿元,同比增加8.1%,高于全省平均水平0.１个百分点。分产业看,第一产业增加值3０5．4亿元,增加4．１%；第二产业增加值２３0７.０亿元,增加７.４%；第三产业增加值３48７.8亿元，增加8．9%。三次产业比重为5．0:37．8:５7.2。

随着济南“东拓”战略的坚定推动,东部连续以领头羊的姿态领跑济南都市建设，你行政功效、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐渐完善，东部新城正上演华丽突变，一个前瞻、生态、活力的都市副中心新城呼之欲出。其中以建大三期为代表的商业住宅正飞跃发展。建大三期在产品的规划设计、园林景观、生态节能等方面也是精益求精，建大三期是山东中建地产全方面履行社会责任，履行绿色建筑、绿色开发,实施节能减排、科技提高的重要试点项目，项目周边还拥有多所优质幼稚园,山东建筑大学和山东体育学院等高等学府成为项目独一无二的学府后花园,人文氤氲,书香浓郁。

㈡.济南房地产市场分析

1.济南房市简述

,商品房销售面积超千万平方米固定资产投资增加较快。(济南市累计完成投资额34９8.4亿元，同比增加14.2%。)

房地产开发完成投资1014.1亿元(增加1０.5%)各类商品房屋竣工面积579.１万平方米（增加１２.１％)各类商品房屋新开工面积1６90.3万平方米(增加3０.５%)。

济南房地产市场从开始迅速发展，商品房成交量连续5年发明新高,市场展现供需两旺的态势，市场规模逐渐扩大,发育更充分，更稳定。?济南房地产市场全年累计供应商品房17.8万套、1３53.9万㎡，成交商品房15万套、12９9．4万㎡；相比，商品房供求指标增幅分别为23%、２２%、33%、34%。

是济南房地产发展体现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升,总供应量与去化量均达成历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下,济南楼市也体现相应的势头,月度去化率稳定在４0%左右，明显优于去年同期水平。从土地出让历史最高值来看,济南住宅市场仍有望延续此种趋势,步入飞速发展轨道。?

同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不停推出新项目极大提高了济南楼市整体产品力和营销水平,实现了一线房企全方面布局格局。?

相比而言,商业物业整体仍较为平淡,市场体现通常;公寓和写字楼都有大量新增供应面市,随着济南西部、东部规划推动和协调发展,均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品,将步入竞争白热化阶段。

2．具体概述

随着济南都市空间布局发展战略的推动,房地产市场规模不停扩张,有效供应量充分;此外，都市人口不停扩容，市场有效需求的不停释放。?普通住宅市场新增供应8.4７万套,987万㎡，月均供应量为８2.3万㎡,即使月度供应量波动明显,但市场仍处在高位运营状态。从3