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我作为在房地产交易领域从业十余年的法务人员，最近处理的这起位于北京市朝阳区建国门外大街88号的老式砖混结构住宅买卖纠纷，让我深刻体会到旧房屋买卖合同中的诸多风险点。这套建于1992年的84平方米两居室，买方张先生在2025年3月15日签约时支付了首付款156万元，却在后续房屋过户过程中发现该房屋存在未在合同中披露的严重结构裂缝，经专业机构鉴定为C级危房，修复费用预估达28.6万元。更复杂的是，卖方李女士声称对此并不知情，而房屋产权证显示该房屋确实存在2010年的改建记录，但当时的规划审批文件已无法查证。这种情况在旧房交易中并不少见，特别是在北京、上海等老城区，很多上世纪8090年代建设的房屋都经历过不同程度的改造，而买卖双方往往缺乏对房屋历史状况的全面了解。
在实际操作中，我们发现旧房屋买卖合同中最容易出现纠纷的几个关键环节需要特别关注。是房屋现状的明确约定，建议在合同中详细列明：房屋现状清单应包含：墙体裂缝位置及长度（如主卧室东墙横向裂缝长1.2米）、电路老化程度（如铝线占比30%）、管道锈蚀情况（如厨房下水管锈蚀面积达40%）、防水层完好度（如卫生间防水层使用年限已超过8年）等具体参数。
对于价格条款，我们通常这样约定：房屋总价款为人民币叁佰伍拾万元整（￥3,500,000.00），其中包含现有装修及固定设施（详见附件《房屋设施清单》）。买方应于合同签订之日起3个工作日内支付首付款人民币壹佰零伍万元整（￥1,050,000.00），剩余款项人民币贰佰肆拾伍万元整（￥2,450,000.00）通过银行按揭贷款支付，如因买方原因导致贷款未获批准，买方应在收到银行拒贷通知后15日内以现金方式补足。
对于产权瑕疵的处理，我们建议增加专门条款：卖方保证该房屋产权清晰，无抵押、查封等权利限制。如因卖方原因导致交易，卖方应在买方提出退款要求后5个工作日内退还已收全部款项，并按已收款项的20%支付违约金。如因房屋存在未披露的违章建筑导致无法过户，卖方除承担上述违约责任外，还应赔偿买方因此产生的实际损失，包括但不限于中介费、评估费、贷款服务费等合理支出。
总的来看，下一阶段的重点是完善合同履约监督机制。建议买卖双方在签约后立即建立共同监管账户，将首付款和尾款分阶段存入，由第三方机构根据履约进度释放资金。具体操作上，可以约定：签约时存入30%，产权过户完成后再释放40%，房屋交付验收合格后释放剩余30%。这样能有效降低交易风险。
甲方（卖方）：_________________乙方（买方）：_________________
身份证号：___________________身份证号：___________________
联系电话：___________________联系电话：___________________
签约日期：_______年____月____日签约地点：___________________
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