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租赁合同期满不搬处罚

一、开篇：一场常见却棘手的“房屋拉锯战”

在城市里租房的年轻人，大多经历过合同到期的“关键节点”——提前一个月和房东商量续租，收拾行李准备搬离，或者为押金问题反复沟通。但现实中，总有一些情况超出预期：租客因工作变动拖延、和房东就维修费用争执不下、甚至故意“赖着不走”；房东则可能急着卖房、自己要住，双方从好言相劝到恶语相向，最终闹上法庭。这种“租赁合同期满不搬离”的纠纷，看似是“占房”的小事，实则涉及物权保护、合同履行、侵权责任等多重法律关系，处理不当可能让双方都陷入更长的麻烦。

二、法律基础：租赁合同期满后，“留下”与“离开”的边界在哪里？

要理解“期满不搬”的法律后果，首先得明确租赁合同到期后的权利义务关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”这意味着，合同到期后，承租人继续占用房屋已无合法依据，从法律性质上属于“无权占有”。

（一）合同到期后的三种常见状态

正常终止：双方均无续租意愿，承租人按约定时间搬离，交接钥匙、结清费用，合同关系彻底结束。

自动续租：若承租人继续使用房屋，房东未提出异议，根据《民法典》第七百三十四条，原租赁合同转为不定期租赁，双方可随时解除，但需合理通知。

强行占用：承租人既不搬离，也不协商续租或支付费用，房东明确要求搬离仍拒绝，此时承租人的行为从“合法占有”转为“非法侵占”。

（二）“无权占有”的法律定性：从合同违约到物权侵害

当租赁合同到期，承租人的“占有权源”（即合同依据）已消失。此时若继续占用，首先违反了租赁合同中的“返还义务”，构成违约；同时，根据《民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，房东作为房屋所有权人（或合法使用权人），其物权受到侵害，可同时主张违约责任和侵权责任。

举个通俗的例子：就像你借了朋友的车，约定一周后还，但到期后你既不还车也不续借，朋友不仅能要求你还车（物权请求权），还能找你要这几天的“占用费”（违约责任）。

三、实务痛点：为什么“期满不搬”纠纷难以解决？

在法律咨询中，常听到房东无奈地说：“我拿着合同去敲门，他说‘我没地方搬’；报警吧，警察说这是民事纠纷；起诉吧，又怕时间太长，房子空着损失更大。”租客则委屈：“我交了押金，房东说墙面有污渍要扣钱，我不搬是想等他退钱！”这些真实的矛盾背后，藏着三个实务难点。

（一）“情感绑架”与“权利错位”的认知偏差

很多租客认为“我多住几天又没损坏房子，房东通融一下怎么了？”但法律上，“通融”是情分，“搬离”是义务。曾有位租客哭着说：“我刚被裁员，实在凑不出搬家费，房东就不能缓两天？”这种情况下，房东若愿意协商延期，是善意；但若坚持按合同办事，也是合法。双方的“情理”与“法理”常发生碰撞。

（二）“自力救济”的边界模糊：房东能“强行赶人”吗？

部分房东一气之下，可能采取换锁、断水断电、搬离租客物品等方式“自力救济”。但这些行为可能违法！根据《民法典》第一千一百六十五条，若因不当行为造成租客财产损失，房东需承担赔偿责任；若情节严重（如暴力驱赶），还可能触犯《治安管理处罚法》甚至刑法。

真实案例：上海曾发生一起纠纷，房东因租客到期不搬，将其行李扔到楼道，结果租客丢失了重要文件，法院判决房东赔偿2万元。法官特别指出：“即使租客违约，房东也应通过法律途径解决，无权擅自处置他人财物。”

（三）诉讼周期与执行难度：“赢了官司拿不回房”的困境

即便房东起诉，从立案到判决可能需要3-6个月（简易程序），判决生效后若租客仍不搬离，需申请强制执行。而执行阶段可能遇到租客“玩失踪”、屋内物品无法清空、租客以“唯一住房”为由阻挠等问题。有位房东感慨：“打了半年官司，终于拿到判决书，结果执行法官去了三次，租客才磨磨蹭蹭搬走，房子空了大半年，损失比租金还高。”

四、法律后果：“期满不搬”的六大处罚与责任

“不搬”绝不是“拖一天算一天”，法律对这种行为设置了多层次的责任体系，从经济赔偿到信用惩戒，甚至可能涉及刑事责任。

（一）基础责任：支付逾期占有使用费

无论合同是否约定，租客逾期占用房屋期间，房东可主张“占有使用费”（一般参照原租金标准）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”

举个例子：原合同月租金5000元，租客逾期30天未搬，房东可主张5000元占有使用费，法院通常会支持。

（二）违约责任：合同约定的违约金

若租赁合同中明确约定“逾期搬离按日支付XX元违约金”，房东可同时主张占有使用费和违约金。但需注意，根据《民法典》第五百