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房地产经济学课件下文档ppt;2房地产市场分析

（房地产的位置（location）范围；以社区为基础的住宅和邻里的价值及其增长；住房市场，以及商业和工业房地产）;2.1社区及其增长模式;（4）关于社区长期历史的两个重要的主题：原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以后它在经济上能够生存下来的理由。

（5）社区位置的决定：现在主要是商业上的影响形成三种形式的市镇：中心市镇的社区（对周围商业的社会的宗教的政府的服务、每个社区被它服务的腹地或“附属地”所围绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。

;2、社区的成长：源于需要和交换（食物、衣着、住处等必需品）

（1）作为经济的社区：如何发展输出的商品和服务，以支付输入的商品和服务：

经济能力增长对新职业的需要；发展中的新的产品和服务：生产效率：区域经济变化的主要因素（地域的出口产业的增长率和产业从一个位置转移到另一个位置）;

2.1房地产市场分析

;

３、社区增长的模式：社区的物理形状如何发生、土地的利用如何决定社区的布局，以及它的人口居住在何处。

（1）土地利用的模式。①初始决定：设立一个社区的最初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多城市分布着教堂，教堂的领导人作出土地利用的决策，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民，从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位置；继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是如何在竞争的使用者间分配的）；

;②经济学如何决定土地利用：最高最佳的使用（竞争而没有控制：土地归属于愿意付出最高价格的人使用，当然土地的最佳使用是合法的使用）；

③模式与规则：模式的形成是由于存在着一组规则，他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的规则，即使在政府划定的地带，相似的使用者也会在有利的位置上聚集在一起，如：商业的使用者和别的商业的使用者聚集在一起；住房所有者将他们的位置选在别的住房所有者附近，等等。）;

有什么规则？

;规则3：比较利益（每一个地点对于特定??使用者都有不同的有利条件和不利条件，将得出一种比较利益，即从一系列不同的利弊中得到最大的纯利益）。

规则4：不完全的规则（由于做出完全决策的信息是难以取得的，所以土地使用的理想模式是很少存在的。一些约束条件会阻碍最高和最好的使用。土地使用的模式绝不是完整的、完全的、或完全可预测的）。

规则5：变化的原理（没有稳定或固定的事物，因此最高和最好的使用是常常变化的。技术上的、社会的和经济上的改变，不断地改变着社区的结构以及理想的土地使用模式）。;④土地利用上的非经济因素：

决定土地使用的政治的或法律的作用（是社区对土地使用的态度，通过管辖权力和支配权力实施；管辖权力是关于社区调节私人行为的权利，是为了保护公众的健康、安全和福利；支配权力是在社区需要使用任何地点时可以出全价购买的权利）；

对土地使用的社会控制（较少受到注意的、建基于社会观念、意见和偏见之上的，主要是关于某种土地使用的决定可以发生或不可以发生的不成文理解或共同的观点，包括：种族的邻里限制、市中心的商店的重要性超过居民区的商店，以及独立的住宅优越于多单元结构的住宅）；

;（2）社区的结构（4种支配市镇土地使用基本模式的因素：进入性、地形、运输和起源）

①社区土地利用的模式：

研究社区的土地使用模式：土地使用模式会影响个别的某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成这种变化，这些也可能预示将会发生何种未来的影响和变化。

可接近性—杜能（JohanVonThunen）圈

;杜能（理想国1826）：1.中心设施，2.住房，

3.作物，4.牧场；

贝格斯（1920）：1.商业和机关，2.旧的住房、

仓库和制造业，3.中、低成本住房，4.高价住房

和商店。;城市土地使用的简化模式——地形的重要性;城市土地使用的简化模式——运输;社区土地价值—一个简单的分析模型(M2-1);社区土地价值—一个简单的分析模型(M2-1);社区土地价值—一个简单的分析模型(M2-1);分析结论（1）;分析结论（2）;分析结论（3）;城市土地定价原理-基于M2-1的分析;城市土地定价原理-基于M2-1的分析;城市土地定价原理-基于M2-1的分析;城市土地定价原理-基于M2-1的分析;例2.1;例2.1;例2.2;例2.3;小小导读;习题;城市增长;综合城市：

社区的扩大需要多于一种的交通运输体系，现在多数社区都有线形运输和随机运输的结合，如地铁和汽车的结合。

;进入楔形（或扇形）：霍默霍伊特《美国城市的居民邻里的结构与增长》（1939），高价格的住宅首选在