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物业服务合同履约争议

清晨推开窗，楼下的垃圾车又晚到了两小时，腐臭的气味顺着风钻进客厅；送孩子上学时，单元门的门禁依然失灵，陌生人跟着进了楼；月底收到物业费催缴单，可小区的路灯坏了三个月都没人修……这样的场景，在全国无数个小区里反复上演。物业服务合同，这份本应维系社区和谐的”契约纽带”，却成了业主与物业公司之间矛盾的导火索。本文将围绕物业服务合同履约争议这一主题，从常见争议类型、法律边界厘清、典型案例剖析到解决路径与预防建议，层层展开探讨，试图为破解这一”社区治理难题”提供参考。

一、物业服务合同履约争议的常见类型：从”鸡毛蒜皮”到”对簿公堂”

物业服务合同看似是一份”提供服务-支付费用”的简单协议，实则涉及环境卫生、设施维护、安全保障、公共收益管理等数十项具体内容。履约过程中，争议往往从”小事”开始积累，最终演变为激烈冲突。结合司法实践与日常咨询案例，主要争议类型可归纳为以下三类：

（一）服务质量不达标引发的争议：业主的”失望清单”

这是最普遍的争议类型。业主口中的”服务质量不达标”往往包含具体的生活困扰：某小区业主群里，王女士连续三周在群里发照片——绿化带里的枯枝没人清理，堆成了小山坡；李先生则抱怨，单元楼的电梯每周至少故障一次，物业每次都说”正在联系维保”，可问题始终没解决；张奶奶更发愁，她住一楼，下水道反水的情况半年出现了四次，每次报修都要等上两三天才有工人上门……这些看似琐碎的问题，本质上是物业公司未按合同约定履行”物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护”（《物业管理条例》第三十五条）义务。

更让业主不满的是”选择性服务”现象。有的物业公司对收费积极，对服务消极：物业费催缴通知贴到门口，但垃圾清运只在检查时准时；保安岗亭24小时有人坐班，可夜间巡逻记录却长期空白；公共区域的广告位越装越多，但儿童游乐区的秋千坏了半年无人问津。这种”重收费、轻服务”的态度，直接导致业主对服务质量的感知与合同约定产生巨大落差。

（二）费用收取争议：物业费的”糊涂账”

物业费该不该交？该交多少？这是争议的核心焦点。业主拒交物业费的理由五花八门：“我房子没住人，凭什么交全额？”“小区丢了东西，物业没尽到安保责任，我不交！”“物业费涨了，可从来没开过业主大会”……而物业公司则委屈：“人员工资涨了，垃圾处理费涨了，不调价连成本都cover不了”“个别业主长期欠费，导致服务质量下降，形成恶性循环”。

实践中常见的费用争议包括：一是空置房物业费减免争议。部分业主认为未实际居住应少交，而物业公司主张合同约定”无论是否居住均需全额缴纳”；二是服务不达标与物业费减免的对价关系。业主以服务不达标为由拒交，物业公司则认为服务瑕疵不构成根本违约；三是物业费调价程序争议。物业公司未经业主大会同意擅自涨价，或虽召开会议但表决程序不规范，引发业主集体抵制。

（三）公共收益管理争议：“看不见”的钱去哪儿了？

小区电梯里的广告、公共区域的摊位费、快递柜的场地费……这些公共收益本应属于全体业主共有（《民法典》第二百八十二条），但现实中常被物业公司”悄悄收走”。某小区业主委员会换届后查账发现，近三年电梯广告收益约40万元，账面上却只显示15万元；另一个小区的物业公司将公共区域出租给快递驿站，每年收取3万元，但从未向业主公示收支情况。

这类争议的核心在于”知情权”与”收益权”的冲突。业主不仅要求知道公共收益的具体数额，更希望参与分配（通常用于抵扣物业费或补充维修基金）；而部分物业公司将公共收益视为”额外收入”，以”管理成本”为由截留，甚至存在账目混乱、侵占挪用的情况。2021年某省消协发布的《物业服务满意度报告》显示，63%的业主对公共收益管理”完全不清楚”，38%认为”存在明显问题”。

二、厘清争议的法律边界：从《民法典》到《物业管理条例》

要破解履约争议，首先需要明确双方的权利义务边界。2021年实施的《民法典》合同编第二十四章”物业服务合同”（第939-950条），首次将物业服务合同作为典型合同单列，结合《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法规，为争议解决提供了清晰的法律依据。

（一）物业公司的核心义务：“服务标准”不是”模糊概念”

根据《民法典》第九百四十二条，物业公司的主要义务包括：对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护；执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。这些义务不是抽象的”提供服务”，而是有具体标准可循的。

例如，环境卫生服务标准通常包括垃圾清运频次（如日产日清）、公共区域清洁时间（如每日两次清扫）；安全保障义务则涉及监控设备的完好率（如95%以上正常运行）、保安人员的巡逻频次（如每2小时一次）。实践中，很多物业公司在合同中约定”参照行业标准”，但未明确具体数值，