2025年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案.docxVIP

2025年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案

一、单项选择题

1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。

A.价值

B.价格

C.质量

D.区位

答案：A。房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，估价是确定价值而非简单的价格，质量和区位是影响价值的因素，并非估价本质。

2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C。拆迁费用为$1400×300=420000$元，残值为$1400×50=70000$元，减价修正额=拆迁费用-残值=$420000-70000=250000$元。

3.市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的（）。

A.类似房地产的交易

B.相同房地产的交易

C.相关房地产的交易

D.房地产的交易

答案：A。市场法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，需要在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。

4.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧的建筑物，此时对两宗土地估价的结果一般是（）。

A.甲土地价值高于乙土地价值

B.乙土地价值高于甲土地价值

C.甲、乙两土地价值相等

D.难以确定

答案：A。乙土地上的陈旧建筑物会带来拆除等成本，所以一般情况下甲土地价值高于乙土地价值。

5.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2011年1月的评估价值接近（）万元。

A.392

B.400

C.402

D.390

答案：A。已使用年限为$2011-1990=21$年，成新率=$[1-(1-2\%)×21÷50]×100\%=58.8\%$，评估价值=$500×58.8\%=392$万元。

6.房地产价格与房地产（）正相关。

A.供给

B.需求

C.供求

D.成本

答案：B。一般情况下，房地产需求增加会推动房地产价格上升，二者正相关；供给增加会使价格有下降趋势，成本与价格并非简单的正相关关系。

7.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

B.合法原则属于一般性原则

C.最高最佳利用原则属于技术性原则

D.谨慎原则属于特殊原则

答案：B。合法原则属于房地产估价的技术性原则，而非一般性原则。

8.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.682.5

B.650

C.661.5

D.675.5

答案：A。成交时人民币价格为$100×6.5=650$万元，调整后价格为$650×(1+5\%)=682.5$万元。

9.下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

答案：A。商业用房的楼层差异对其经营和收益影响较大，所以价格对楼层最为敏感。

10.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案：B。净收益=$30-10=20$万元，收益价格=$20÷10\%×[1-1÷(1+10\%)^{40}]=196$万元。

11.路线价法主要适用于（）。

A.城市商业街道两侧土地的估价

B.旧建筑物的估价

C.新建筑物的估价

D.拆迁房屋的估价

答案：A。路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，然后利用价格修正率对该街道其他土地价格进行评估，主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。

12.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。

A.15

B.16

C.17

D.30

答案：B。估价报告存档期应不少于估价服务的年