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小产权房屋购房合同

在房地产市场中，“小产权房”因其价格相对低廉，对部分购房群体具有一定吸引力。然而，其特殊的法律地位和潜在风险，使得与之相关的交易行为尤为敏感和复杂。购房合同作为交易的核心法律文件，其内容的完备性与条款的严谨性，直接关系到交易双方的权益能否得到有效保障（尽管小产权房交易本身不受法律完全保护，但其合同条款仍能在一定程度上反映交易意图并约束双方行为）。本文旨在结合小产权房的特性，探讨一份相对周全的购房合同应包含的核心要素及需要特别注意的风险点，为相关交易方提供参考。

一、小产权房的特殊性与合同基础

小产权房通常指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。其核心问题在于，这类房屋无法获得国家层面的不动产登记证明，因此不具备完整的物权，无法像商品房一样自由上市交易，其转让、抵押等权利受到严格限制。

鉴于此，小产权房的购房合同，虽然在双方当事人之间可能形成一定的债权债务关系，但其法律效力相较于商品房买卖合同存在显著差异，且无法通过合同约定规避其固有的法律风险。因此，在签订任何形式的小产权房购房合同前，买方必须对这一根本性风险有清醒且深刻的认识。

二、合同主体的明确与核实

合同的订立首先要求主体适格。

1.卖方信息：需明确卖方的身份信息，包括姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系方式、现住址等。若卖方为房屋的实际建造者或原权利人，需核实其对该房屋的合法占有和处分权源。例如，是基于村集体成员身份分配所得，还是通过其他方式取得。若房屋涉及共有（如夫妻共有、家庭共有），则需所有共有人共同签署合同或出具明确的授权委托书。

2.买方信息：同样需准确提供买方的身份信息。特别需要注意的是，部分小产权房的转让可能仅限于特定集体经济组织成员内部，买方需确认自身是否符合该等转让条件，否则合同效力将面临更大不确定性。

3.第三方见证：虽然非法定必需，但小产权房交易中，有时会引入村委会、村民小组或其他第三方作为见证人。见证人需在合同上签字盖章，并留存身份信息，其作用主要是对交易事实的确认，增强合同的证明力，但不能从根本上改变合同的法律属性。

三、房屋基本情况的详尽描述

房屋信息是合同的核心标的，务必清晰、准确、无歧义。

1.房屋位置与四至：需详细写明房屋所在的具体地址，包括乡镇、村、街道（巷）、门牌号等。若房屋为小区内某栋某单元，则需注明。同时，房屋的四至界限（东、南、西、北相邻的建筑物或标志物）也应尽可能描述清楚，避免日后因界址不清产生纠纷。

2.房屋结构、户型与面积：明确房屋为砖混、砖木等何种结构，户型（如几室几厅），以及房屋的建筑面积（通常以实际测量为准，并注明“此面积为卖方自测/村委会测量，非法定产权登记面积”）。对于小产权房，面积差异是常见争议点，应约定实测面积与合同约定面积不符时的处理方式。

3.房屋来源与土地性质：简要说明房屋的建设背景，如“系卖方在其宅基地上自建房屋”、“系村集体统一规划建设的安置住房”等。同时，需明确房屋所占用土地的性质，是集体建设用地、宅基地，还是其他类型土地。

4.房屋权利状况：卖方需声明其对该房屋享有合法的占有、使用、收益和处分权，并保证该房屋不存在抵押、查封、产权争议或其他权利限制情况。若房屋已出租，需告知买方租赁情况，并约定租赁关系的处理方式。

四、价款及支付方式的明确约定

价款与支付是合同履行的关键环节，直接关系到双方的核心利益。

1.房屋总价款：明确房屋的成交总价，大小写均需填写，以防篡改。例如：“该房屋总价款为人民币XX万元整（大写：人民币XX拾XX万XX仟XX佰XX拾XX元整）。”

2.付款方式：约定具体的付款方式，如一次性付款、分期支付，或其他双方认可的方式。

3.付款期限：若为分期支付，需明确各期付款的金额、支付时间节点及支付条件。例如：“合同签订当日支付定金XX万元；房屋交付并结清所有杂费后X日内支付XX万元；余款XX万元于X年X月X日前支付完毕。”

4.收款账户：卖方需提供其本人名下的银行收款账户信息，包括开户行、户名、账号，确保资金流向清晰可查。

五、房屋交付与相关事宜

房屋交付是物权转移（此处指占有转移）的标志，需明确约定。

1.交付时间：约定具体的房屋交付日期或交付条件。例如：“卖方应于收到全部购房款后X日内将房屋交付给买方。”

2.交付标准：明确房屋交付时的状态，如毛坯、简装或精装，屋内设施设备（如门窗、水电、厨卫设施等）是否包含在内，以及公共区域（如楼梯、通道）的使用权益。

3.相关费用结算：约定房屋交付前产生的水、电、燃气、物业费（如有）等费用由卖方承担并结清，交付后由买方承担。双方应在交付时共同核对并结清相关费用。