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2025年全国土地估价师考试（土地估价相关知识）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、在运用市场比较法进行土地估价时，若比较案例的土地使用权年限为50年，而待估宗地的使用年限为70年，需要进行何种修正？

A.区域因素修正

B.个别因素修正

C.年期修正

D.期日修正

【参考答案】C

【解析】在市场比较法中，当比较案例与待估宗地的土地使用权年限不一致时，必须进行年期修正。这是为了消除因剩余使用年限不同而导致的价格差异，使比较结果更具可比性[[43]]。

2、收益法评估土地价值的核心是将什么折现到估价时点？

A.历史成本

B.未来的正常净收益

C.重置价格

D.市场交易均价

【参考答案】B

【解析】收益法的基本原理是预测估价对象未来所能带来的客观、正常的净收益，并选用一个合适的报酬率或资本化率将其折算为现值，从而求取其客观合理价值[[10]]。

3、成本逼近法评估地价时，计算投资利润的基数通常不包括以下哪一项？

A.土地取得费

B.土地开发费

C.利息

D.相关税费

【参考答案】C

【解析】根据成本逼近法的规定，投资利润的计算基数一般为土地取得费、土地开发费及相关税费之和，利息不计入利润的计算基数[[60]]。

4、政府为管理需要，在正常市场条件下评估的某一宗土地于特定时点的土地使用权价格被称为？

A.基准地价

B.标定地价

C.出让底价

D.课税价格

【参考答案】B

【解析】标定地价是政府为管理需要，对具体宗地在正常市场条件下的土地使用权价格进行评估的结果，它反映了该类土地在区域内的标准指导价格[[13]]。

5、下列哪项不属于土地利用总体规划的核心目标？

A.耕地保有量控制

B.建设用地总量控制

C.实现土地用途分类管理

D.直接确定每宗土地的市场价格

【参考答案】D

【解析】土地利用总体规划的核心目标是通过耕地保护、建设用地总量控制和土地用途管制（农用地、建设用地等），实现土地资源的可持续利用，而非直接确定市场价格[[22]]。

6、基准地价在同一城市中通常不会以哪种形式表现？

A.级别基准地价

B.区片基准地价

C.路线价

D.单宗地成交价

【参考答案】D

【解析】基准地价作为区域平均价格，常见的表现形式有级别基准地价、区片基准地价和路线价。单宗地成交价是个别交易实例，不属于基准地价的标准化表现形式[[40]]。

7、土地权利束中，最核心、最完整的排他性权利是？

A.土地使用权

B.土地租赁权

C.土地所有权

D.土地抵押权

【参考答案】C

【解析】土地产权是一个权利束，其中土地所有权是最根本的权利，代表了对土地的完全支配和排他性占有，其他如使用权、抵押权等都是从所有权中派生出来的[[37]]。

8、在国民经济指标中，哪个指标最能综合反映一个国家或地区的总体经济活动水平？

A.失业率

B.通货膨胀率

C.国内生产总值（GDP）

D.财政赤字

【参考答案】C

【解析】国内生产总值（GDP）衡量的是一个国家或地区在一定时期内生产的所有最终商品和服务的市场价值总和，是衡量宏观经济规模和活力的最核心指标。

9、采用收益法中的土地剩余技术评估时，需要先从房地总收益中扣除什么，才能得到归属于土地的净收益？

A.房屋的折旧费

B.归属于建筑物的净收益

C.运营总费用

D.应缴纳的税费

【参考答案】B

【解析】土地剩余技术是收益法的一种应用，其思路是先测算房地合一的总收益，然后减去归属于建筑物的净收益，剩余部分即为应归属于土地的净收益，再用土地资本化率还原[[51]]。

10、根据土地分等定级原理，处于同一供需圈且土地使用价值相同的地块，其市场价格理论上应如何？

A.完全相同

B.具有同样的市场价格

C.随机波动

D.由交易双方自由决定，无规律

【参考答案】B

【解析】基准地价评估遵循“同地同价”的基本原理，即在同一个市场供需圈内，具有相同土地使用价值和等级的地块，应当具有相似或相同的市场价格[[14]]。

11、运用市场比较法评估待估宗地价格时，其基本公式为P=PB×A×B×C×D×E，其中PB代表什么？

A.待估宗地价格

B.比较实例价格

C.交易情况修正系数

D.交易日期修正系数

【参考答案】B

【解析】在市场比较法的公式中，P代表待估宗地的价格，PB代表比较实例的价格[[24]]。A、B、C、D、E分别代表对比较实例进行的各种修正系数，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素和年期等修正系数[[33]]。

12、收益还原法主要用于评估哪种类型的资产价值？

A.具有潜在收益的土地或房地产

B.新开发尚未产生收益的工业用地

C.历史文化遗产用地

D.政府无偿划拨的行政办公用地