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物业治理实务重点资料

第一章物业治理企业〔出题形式选择、计算〕

1、物业治理企业是指依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业效劳合同从事物业治理相关活动的经济实体。〔单项选择〕P1

2、物业治理企业的特征：一、独立的企业法人；二、属于效劳性企业；三、具有一定的公共治理性质的职能。〔多项选择〕P1

3、物业治理企业两种分类方式：一、投资主体的经济成分划分为：1〕全民所有制2〕集体所有制3〕民营4〕外资5〕其他〔多项选择〕P1-2二、按股东出资形式来划分：1〕物业治理有限责任公司2〕物业治理股份3〕股份合作型物业治理企业〔多项选择〕P2

4、物业效劳企业的设立程序：工商注册登记、资质审批〔单、多项选择〕P3

5、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。〔单项选择〕P4

6、物业治理企业的资质条件：一级资质，注册资本500万元以上，专职治理和技术人员许多于30人，中级以上职称人员许多于20人；二级资质，注册资本300万元以上，专职治理和技术人员许多于20人，中级以上职称人员许多于10人；三级资质，注册资本50万元以上，专职治理和技术人员许多于10人，中级以上职称人员许多于5人。〔单多项选择〕各类物业的房屋建筑面积分不占以下相应计算基数的百分比之和不低于100%〔计算题〕P5

7、物业治理企业的四种组织形式：直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。直线型以直线制为根底适用于业务较小物业治理企业的初期治理，不能适应较大规模和较复杂的物业治理，是物管企业普遍采纳的一种形式；事业部型一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业治理公司借鉴采纳。P6

8、物业效劳企业资质机构设置的碍事因素：1〕企业战略因素2〕外部环境因素3〕技术因素4〕组织〔P9〕

9、物业效劳企业机构设置的要求：1〕按照规模任务设置〕2〕统一领导、分层治理3〕分工协作4〕精干、高效、灵活〔P10〕

10、〔瞧〕物业效劳企业的机构职责：1〕品质治理部要紧职责：企业质量治理体系的运行和维护，各物业工程效劳品质监督，客户满足度评价及监督，治理评审，协助新物业工程建立质量治理体系，外部质量审核的协调，内部效劳品质审核的组织协调，客户效劳监督治理，客户关系治理，客户投诉处理，客户满足度评价等2〕经营治理部要紧职责：制定和分解企业经营方案和经营目标，制订物业工程考核体系、考核指标和标准，级织对各物业工程进行目标考核等。〔P11〕

第二章物业治理招标投标〔选择、案例分析〕

1、物业治理招投标：是物业治理效劳产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或是物业所有人依据物业治理效劳内容，制定符合其治理效劳要求和标准的招标文件，由多家物业治理企业或专业治理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业治理效劳合同的一种交易行为。〔P13〕；

2、物业治理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会〔单一业主〕、物业产权人〔政府机关或物业产权部门〕〔P13〕；

3、物业治理投标的主体：一般是指有符合招标条件的物业治理企业或是专业治理公司。(P14);

4、物业治理招标的类型：1〕按物业类型划分为：住宅工程招标和非住宅工程招标；2〕按工程效劳内容的实施划分为：整体物业治理工程的招标、单项效劳工程的招标和分时期工程的招标等类型3〕按招标主体类型划分为：建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型4〕按工程效劳方式划分为：全权治理工程招标、参谋工程招标。〔P14〕；

5、物业治理招标的特点：综合性、差异性、特别性〔P16〕

6、物业治理招标的方式：公开招标、邀请招标；〔1〕公开招标是邀请所有符合投标条件的物业治理企业参加投标的招标方式〔2〕邀请招标是招标人预先选择假设干有能力的企业，直截了当向其发出投标邀请的招标方式。〔P16〕

7、物业治理招标的要紧内容：1〕早期介进和前期物业治理时期的招标内容2〕常规物业治理招标内容〔P19—20)；

8、物业治理招标的条件：主体条件、工程条件〔建设单位建设的住宅小区必须招标；〕。〔P20〕

8、物业治理招标的程序〔重点〕：1〕成立招标领导小组2〕编制招标文件3〕公布招标公告或发出投标邀请书4〕发放招标文件5〕投标申请人的资格预审6〕同意投标文件7〕成立评标委员会8〕开标、评标和中标；招标备案：1〕公布招标公告10日前2〕发出中标通知书15日内。公开招标应通过公共媒介公布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业治理协会网上公布招标公告；邀请的企业数量3个以上；招标文件发出日起至投标人提交投标文件截止之日最短不得少于20日；评标人是招标人代表，物业治理专家两局部构成；评标委员会人数一般是5人以上的单数，物业治理方面的专家人数少是少于成员总数的2/3；招标人应按中标候选人的