普罗旺斯小镇项目营销策划方案.docxVIP

“普罗旺斯小镇〞

营销筹划方案

本方案要紧内容：

一、工程市场竞争环境分析

二、工程竞争力分析

三、工程总体营销目标

四、工程目标市场细分及客户特征

五、工程宣传推广策略

六、工程销售策略

七、工程上市成功及持续成成交保证措施

八、确保开盘的必备条件

九、整体宣传推广及销售的具体时刻安排

工程市场竞争环境分析

区域市场现状与趋势

1、总体竞争形势

连续2004年的平稳势头，2005年的贵阳楼市将接着稳步开展，市场整体进进理性开展的时期，市场的竞争更加剧烈，市场总体趋于成熟，具体要紧表现在以下几个方面：

1．1-1、大盘时代来临、地产新贵崛起

要是讲，上世纪90年代初是贵阳房地产的起步时期，90年代末是贵阳房地产的成长期，那么自2002年以来，贵阳房地产市场进进了一个调整时期。伴随着贵阳房地产市场10余年的开展，开发商实力的增强，市场消吃力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步解脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向开展，由于开发规模大、开发本钞票相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。

据不完全统计，贵阳楼市10万平方米以上的工程差不多不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的工程也差不多登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的3000亩、万亩大盘相比，贵阳大盘的单个体量相对较小，但关于都市常住人口仅160余万人，年成交量缺乏150万平方米的贵阳市场而言，不管你愿不情愿，能够如此认为，贵阳的大盘时代差不多来临。2005年确实是根基贵阳大盘时代的启动年。

通过多年的开发、培育和开展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场碍事力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏瞧经济的良性走势、各种经济实体的多元化开展、一些非老牌的地产公司进进市场，共同来开展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的瞧好，云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进进市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2005年将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。

1．1-2、开发量持续增长、市场竞争日趋剧烈

据了解，2005年都市中心区将维持约100万平方米相对平稳的开发量。要紧的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量估量到达550万平方米，其中三桥区域定点工程约20个，今后将陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当依据往年的土地出让情况，估量在年内将有约80万平方米的工程开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市局部外，市政府200万平方米的森活林城也将在推出，要是进展顺利估量近几年有近220万平方米工程开发。

在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加剧烈，如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板联合道路等等，相信会成为2005年房地产市场开发工作的热门话题。谁能在2005年的房地产市场上引领风骚呢？

1．1-3、三桥、贵阳、乌当将会成为楼市中的新亮点。

三桥在贵阳的都市老幅员上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大贵阳战略的实施、贵阳新区的建设、云岩区政府的重点开展，三桥差不多今非昔比。靠着连接贵阳新老城区，紧连贵州贵遵、贵黄两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进进开发行列，一些新的地产思想与贵阳外乡较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的贵阳地产风云录。贵阳新区通过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、都市公园、教育、公交等配套设施逐步实现，碧海花园的陆续完工交房，对贵阳市民仍至全省人民来讲贵阳差不多不再是海市蜃楼，以贵阳的行政地位和一流的配套、优秀的自然环境，较低的房价，从吸引眼球到实现购置，相信只是时刻咨询题而已，而且贵阳给其他板块的时刻差不多不太长了。

1．1-4、二手房日趋爽朗、梯级消费结构初现

通过几年来的培育和开展，贵阳的存量房交易日趋爽朗，且开展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房地产消费形成了一个

全然的梯级模式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房〞。二手房市场初步与商品房市场形成联动的开展，在一定程度上推进了

商品房市场的开展。

随着市民住房梯级消费瞧念的进一步转变和成熟，政府对房改房、经济适用住房上市交易条件的放宽、房地产中介行业的自身标准与开展等条件的推动，贵阳的二手房交易市场将更加爽朗，房地产产品的梯级消费结构的增强，将给贵阳的房地产业开展形成新的动