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蓝彩明珠工程开发筹划案

房地产行业简单的讲确实是根基地皮+钢筋+水泥+砖头，几乎没有技术壁垒，其他行业特别轻易进进那个行业，也特别轻易被模拟,同质化的楼盘特别轻易陷进低价竞争的怪圈。因此要是没有创新仅靠地皮口岸的差异化来进进今天的市场竞争，如同传统行业生产大米、砖头一样是没有多大利润空间的。房地产又是透明度最高的行业，有了创新的好工程也特别轻易被人复制、克隆，因此需要不断创新来实现产品的差异化来维持这种竞争的优势，这是我们中小型房地产公司生存之道，也是我们领先一步使自己处于相对无竞争领域的核心竞争力的组成局部。

治理学上有个经典原理，局部的优化简单的叠加并不一定导致整体结果的优化，应该更加强调在各方面均好的根底上有效的整合，能够在各方面做均好的前提下，在一两个方面做出最优从而给消费者全面整体优化的印象，如此能够有高附加值的空间；因此我们提出以下瞧点：

首先依据市场营销产品差异化的原理及市场细分的原那么，短时刻内，满足在一个特定区域生活的一群特别消费群体的市场需求的创新产品，无疑会使那个产品处于相对无竞争领域；即以地块的周边工程为地基，把客户的需求理念作为建材，提高各个客户类不的海拔，努力建构高级客户空间，实现市场独立细分。

其次，移植汽车产品外延定位法，把细分出来的独立市场进行产品各类分化，实现产品定位。参照汽车行业的创新，如轿车式MPV车的创新或轿车式皮卡车的创新，将此理念移植到房地产行业，那么变成居家的住房也可通过酒店的形式随时两用，这是创新的要害所在。

第三，采取可自由选择的菜单理念，把多种客户购置目的和客户多种需求，物业治理的多种形式等集合成可操作的经营模式。房地产开发在成都早差不多过了“一招制胜〞的时代，许多工程的成功往往是许多套路的组合拳。下面是以上商理的具体应用及本筹划案的简述：

为了表达该工程的个性和创新，我们专门取名“蓝彩明珠〞以区不于传统的房地产工程。位于南面科华北路一二环路之间的该工程占地亩，除掉代征地亩，净地仅有9。2561亩。我们因债务咨询题接手“**房产〞公司时，土地本钞票已相当高。由于种种缘故，地块囤积了三年，随着都市建设的开展，周边土地已开发成熟、成型。科华北路以西形成了成都市有名的棕北小区，棕南小区，锦官新城，桐梓林小区如此的梯级富人消费群体；科华北路以东是四川大学以及川大花园如此的高科技、高收进消费群体，距该工程不到500M范围内正在开发的“棕南苑〞、“棕南俊苑〞、“棕南经典〞及“新棕北〞也正是针对这一消费群体；整个科华北路和友谊路写字楼林立，餐饮娱乐档次高，喧闹非凡。房屋中介二手房价位偏高，棕北小区里的套二住房高达2000元/㎡〔二手房价〕以上。所有这一切充分显示了商务社区的市场特征。在如此的环境下，要是按传统的模式开发，由于土地本钞票的因素其开发本钞票已特不接近这一区域目前的市场价，这对还没有树立企业形象的“嘉凤房产〞公司来讲毫无竞争力可言。况且这块地皮已耗尽了公司所有的资金，尚还有缺口，全然无法启动。因此现实条件迫使我们筹划一个特不创新的工程，使那个工程处于相对无竞争的领域，让投资者特别轻易瞧出该工程的市场前景和投资回报而无须通过长时刻的论证。我充分利用本地段处于高档商务社区的特点，将此工程筹划设计成经济时尚的小套型公寓或自助酒店，要紧针对投资型的消费群体，提出了“用买住宅的钞票买酒店，用买住宅的钞票买办公用房〞的口号。以高品质的酒店式治理的效劳和优惠的首付与按揭条件，让购房者产生“4－5万即刻拥有星际酒店〞的概念与动机。如此我们卖的不仅仅是产品，还出售了一种经营模式，能够产生高附加值也是必定的。此工程的开发筹划方案最后获得投资方的认可并融资成功，于2001年顺利启动。

案例：

通过大量的市场调查、整理分析，我们发现尽管整个商务社区差不多特别成熟，配套也特别完善，高档的宾馆、酒店特别少。特别是满足中小型公司商务需求的没有。方圆一公里范围内仅有“心族宾馆〞、“向阳宾馆〞三星级的标准房价相当高，“友谊宾馆〞、“三强宾馆〞属招待所性质，生意也不错。往再远的宾馆就要动车，市内交通拥挤，餐饮娱乐还要往返，不能满足商务接待方便、快捷、高效、平安的需求。因此我们“房地产〞和“酒店〞结合，将“蓝彩明珠〞工程的市场定位于“有一定环境的，有相当品味和品质的,位于商务社区里的小套型公寓式的自助酒店〞。

“酒店式公寓〞不新奇，要紧强调的是住宅物业治理到达酒店星际水平，实质上依旧长期居住性质，如此的工程在那个区域市场是没有的，然而“偷换概念的替代品〞依旧有的。运用高科技通过综合布线系统建立的“公寓式的自助酒店〞在整个成都市根基上没有的，能够在那个区域形成较大的市场需求真空。由于周边开发配套的成熟，最后开发的这一地块也决定了该工程在短期内无法克隆，能够到达唯一性的效果。

“公寓式的自助酒