某广场可行性研究报告(doc-34页).docxVIP

HZBP广场可行性研究报告(原件)

本项研究为标准的可行性研究，要紧任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关标准，可行性研究包括时机研究、初步可行性研究和最终可行性研究，依据本工程特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本工程进行标准的可行性研究，本项研究的原那么是：

◆工程有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本工程有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据那么要紧来源于HZ市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程所做的工程概算，同时与HZ市建设委员会公布的HZ市正在建设和差不多竣工的局部典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为比照。

◆总投资测算一览表，系按整个开发工程完全由HZ市**房地产开发全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本工程各类物业的测定价格与分析比立是依据对本工程周边物业市场的调查统计数据所得，并通过回纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发工程投资可行性研究报告的表述形式，结合本工程的实际情总严谨测算得出。

◆本开发工程的各项财务分析局部，按照目前HZ市各类房地产开发物业的投资经验以及本工程的实际数据，通过科学测算获得，务求能够符合此类报告的标准要求、计算模式以及测算要求。

第一章HZ市社会经济开展概况

1．1HZ市经济社会开展概况

HZ市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。HZ市地处低纬度，北回回线横贯全市，雨量充分，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

HZ市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇〞，“岭南名郡〞之誉。改革开放往常，HZ市经济根底相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进进了迅速开展、布满生气活力的时期。

20多年来，HZ市国民经济持续快速开展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。HZ已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进进工业化开展时期的新兴都市。2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2%。2003年行政区划调整后，HZ市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按HZ市统计年鉴口径，2002年底，HZ市总人口为333.72万，其中户籍人口〔常住人口〕283.02万人，外来人口〔暂住人口〕50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。

HZ市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。

1．2HZ市经济社会开展历程与特点

纵瞧HZ市近二十几年的社会经济开展历程，能够划分为三个时期：第一时期是改革开发后到1988年，第二个时期是1989—1993年，第三个时期是1994年到现在。第一时期，1978年到1988年是HZ市经济开展的积存时期，那个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。

HZ市的经济开展比之改革开放前开展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年到达33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年到达218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%，1988年到达27.75平方公里；地点财政收进年均增长14.3%，1988年到达2.08亿元；工业生产总值年均增长21.8%，1988年到达20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年到达1526元；三次产业比重从1978年的一产独大开展到1988年退居第二的位置，但该时期第二产业的比重始终最小，HZ市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，HZ市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，HZ市经济并没有出现质的飞跃。1989—1993年是HZ市经济从起步进进快速开展的时期，经济社会各项指标都经历了前所未有的大开展，GDP年均增长30.5%，地点财政收进年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37.7%，人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，HZ市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47