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南国新城前期调研定位筹划案

名目

第一节长沙市房地产开展形势及政策分析………………1

一、2005年长沙房地产市场运行全然情况………………1

二、2006年我国房地产业开展的政策导向………………6

三、2006年房地产开展趋势展瞧…………8

第二节区域结构调查与都市开展调查………………10

一、地理位置及概况………10

二、公共设施状况…………10

三、交通道路体系状况……………………10

四、区域性质与功能特点…………………11

五、展瞧………………11

第三节区域个案调查………11

工程SWOT分析…………………29

市场需求分析………31

工程思路……………39

工程定位……………40

一、工程定位之基准………40

二、工程市场定位原那么……………………42

三、市场定位〔开发档次〕………………42

四、价格定位………………45

五、客户细分………………45

六、客户定位………………49

七、功能定位………………52

八、建筑设计建议……………………53

九、户型定位………………61

开发经营指导思想…………………64

第一节长沙市房地产开展形势及政策分析

从全国来瞧，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条〞为标志，长沙市房地产业进进了一个调整开展的新时期。在国家宏瞧调控政策的碍事下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，一般住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记接着攀高，房屋拆迁量下落，国家宏瞧调控效果开始显现。随着中心稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、操纵投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康开展。

一、2005年长沙房地产市场运行全然情况

1、务实根底，固定资产投资稳步增长

长沙市固定资产投资从1998年的亿元，大幅上升到2005年的亿元〔2000年后平均增长率为51.8%〕，成为推动长沙经济增长的强大动力。长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等都市根底设施日趋完善，都市功能明显增强，都市规模初见雏型。固定资产投资的增长，改变了都市面貌，也推动了房地产业的开展。

2、居民收进的提高为房地产开展提供了支撑

在整体经济开展的同时，长沙市都市居民生活水平持续提高，年均增幅10%左右。2004年长沙市都市居民人均可支配收进到达11000元，远远高出武汉、海口、河北、郑州、成都、兰州等其它同等都市，已处于中西部同类都市前列。依据长沙市十一五，估量到2021年末，都市居民人均可支配收进将到达20210元。收进的提高，为房地产的开展注进了持续的动力，成为房地产开展的最大动力。

3、房地产投资依旧高歌猛进

自2000年以来，房地产开发投资迅速增长，经济的开展和固定资产投资的增长，为房地产业的开展奠定了坚实的根底，房地产投资逐年增长，维持了良好的开展势头。尽管受国家宏瞧调控的碍事，2005年开发投资为亿元，同比增长％。讲明投资者普遍瞧好长沙市场，对今后市场布满信心。

4、竣工面积首次出现负增长

2000－2004年后长沙房屋施工面积和竣工面积呈现同步增长的趋势，2005年施工面积接着维持了稳步增长，房屋施工面积万平方米，其中新开工面积万平方米，同比分不增长％、％；但竣工面积首次出现负增长，竣工面积万平方米，同比下落了％。

出现此种情况的要紧缘故，一是由于近两年新开工工程较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢。二是国家宏瞧经济调控对市场的牵制作用。宏瞧调控使许多市民持瞧瞧态度，宏瞧调控的不确定性，在市场不明朗的情况下开发商对进进市场十分慎重。

估量2006年商品房竣工面积将有较大幅度增长。同时预示着今后几年长沙商品房需求量逐年大幅增加，将会有一个大的放量期，今后商品房