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拆迁安置房买卖合同

在房地产交易市场中，拆迁安置房因其特殊性，其买卖合同的签订与履行往往伴随着更多潜在的法律风险与操作细节。与普通商品房相比，拆迁安置房的产权状态、交易限制、税费政策等均可能存在差异。因此，一份严谨、周全的买卖合同是保障交易双方合法权益，避免日后纠纷的关键。本文将结合拆迁安置房的特点，对买卖合同的核心要素及注意事项进行阐述。

一、合同主体的明确与审查

合同主体的适格是合同成立并生效的前提。在拆迁安置房买卖中，卖方主体尤为重要。

1.卖方身份核实：需明确卖方是否为拆迁安置协议中载明的被安置人，或其合法继承人、有权处分人。实践中，部分安置房可能登记在多人名下，或涉及家庭内部共有、继承等问题。因此，合同中应列明所有产权共有人，并确保其均同意出售并签字捺印。必要时，可要求卖方提供相关的拆迁安置协议、家庭关系证明、继承公证书等文件，以核实其对房屋的合法处分权。

2.买方信息：买方亦需提供真实有效的身份信息。若为法人或其他组织购买，需提供相应的营业执照、组织机构代码证等。

在签订合同前，双方应互相出示身份证明文件原件，并留存复印件作为合同附件，确保信息的真实性与可追溯性。

二、房屋基本情况的详尽描述

房屋基本情况是合同的核心内容，必须清晰、具体，避免模糊不清或产生歧义。

1.房屋坐落与产权证号：明确房屋的具体地址，以及是否已办理不动产权证书（或房地产权证），若已办理，需注明产权证号。若尚未办理，则需详细说明房屋的来源，如拆迁安置协议编号、安置批次等。

2.房屋面积：应明确约定房屋的建筑面积、套内建筑面积（若有）。对于尚未办理产权证的房屋，面积可能以拆迁安置协议记载为准，或以后期实测为准。合同中需约定面积差异的处理方式，如误差在一定比例内的，房价款多退少补；误差超出约定比例的，买方有权解除合同或按实测面积结算等。

3.房屋性质与土地状况：明确房屋性质为“拆迁安置房”，并注明土地使用权类型（划拨或出让）。若为划拨土地，需了解未来办理产权证及上市交易时是否需要补缴土地出让金，以及该费用的承担方。

4.房屋现状：描述房屋的装修状况、设施设备情况（如门窗、水电、燃气、暖气等），以及是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。卖方应保证对房屋享有完整的所有权或处分权，且房屋不存在产权纠纷。

三、房屋价款及支付方式的约定

价款与支付是合同的核心条款，直接关系到双方的经济利益。

1.房屋总价款：明确房屋的成交总价，并可注明单价（如有）。此价格应是双方真实意思表示，且需考虑房屋的产权状况、市场行情等因素。

2.支付方式：约定具体的支付方式，如现金、银行转账等。对于大额款项，建议通过银行转账，并保留转账凭证。

3.支付期限与节点：这是防范风险的关键。应根据房屋的实际情况（如是否已交房、是否已办证、是否具备过户条件等）设置合理的付款节点。例如：

*定金：合同签订当日支付一定金额的定金，定金数额应符合法律规定（不超过主合同标的额的百分之二十）。

*首付款：在满足一定条件后（如卖方交付房屋钥匙、双方办理网签备案等）支付。

*尾款：通常在房屋产权过户至买方名下，买方领取不动产权证书后支付。

对于暂不具备过户条件的安置房，付款节奏更需谨慎，避免过早支付大部分款项导致风险。

四、房屋交付的约定

房屋交付是卖方履行合同的重要义务，应明确交付的条件、时间、标准及相关责任。

1.交付条件：一般为房屋已通过竣工验收，符合居住使用条件。对于现房，可约定为现状交付；对于期房，则需明确交付时应达到的标准。

2.交付时间：约定具体的交付日期或交付期间。

3.交付标准：包括房屋本身的状况（如门窗完好、水电畅通等）、附属设施设备的清单及状况、相关文件资料的交付（如拆迁安置协议、购房发票、契税完税证明等）。

4.交付验收：买方在接收房屋时，应进行现场查验。如有异议，应在约定期限内提出，卖方应负责修复或采取补救措施。

五、产权过户的核心条款

产权过户是买方实现物权的关键环节，对于拆迁安置房而言，此条款尤为重要和复杂。

1.过户条件与期限：明确约定办理产权过户的前提条件，例如：卖方已取得不动产权证书、满足当地关于拆迁安置房上市交易的年限限制、补缴完毕相关税费（如土地出让金）等。并约定在满足过户条件后，卖方应在多少日内协助买方共同向不动产登记部门申请办理过户手续。

2.过户费用的承担：明确办理产权过户所需缴纳的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、登记费等）由哪一方承担。因拆迁安置房的特殊性，可能涉及一些额外费用（如土地出让金），对此应明确约定承担方。

3.卖方的协助义务：卖方应承诺积极配合提供办理过户所需的全部材料，并亲自或委托代理人协助买方办理相关手续。

六、违约责任的细化与明确

违约责