房地产发展市场营销管理知识分析预测.docxVIP

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2025-10-25 发布于山东
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房地产发展市场营销管理知识分析预测.docx

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我国房地产的开展历程及市场分析推测

我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3，房地产业的开展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，通过二十多年的开展，目前已步进健康开展的轨道，正处于繁华兴盛时期，房地产市场需求也将逐年增长。

上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初，由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购置以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁华。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒工程为主的房地产市场异常爽朗，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏瞧调控手段歇制房地产畸形开展的趋势，房地产行业进进调整期，1994年商品房价格率急剧下落至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也寂静下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997年行业转进亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

年份

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

商品房价格

变化率%

商品住宅价格

变化率%

GDP

变化率%

一五

-5

1987—2006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与GDP增长率

资料来源：依据历年?中国统计年鉴?的数据计算得出。

从1998年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进进了新的开展时期。那个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速开展，住房二级市场开始爽朗。分不增长205.一三%和109.19%。

表2—11997—2002年全国房地产投资及住房建设情况单位：万m2

年份

1997

1998

1999

2000

2001

2002

商品房竣工面积

城镇房屋竣工总面积

占比

25.32%

25.04%

26.88%

31.一八%

35.02%

37.60%

数据来源：?中国统计年鉴?。

2，占商品住宅销售面积的87.51%，而2002年1～11月个人购置商品住宅的比例到达94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速开展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。

22，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年到达4957.85亿元，增长超过2.5倍。

1997年～2002年，我国房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳上升，行业进进理性开展。

表2

表2—2

亿元，比2002年同期上涨31.3％；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30％左右；房地产开发投资资金同比增加43.8％，其中国内贷款资金来源增加的幅度到达54.1％；商品房和商品住宅销售面积同比分不增长34.0％和33.4％，超过了竣工面积增长的速度。

2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房需求结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比立混乱，国家频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门进手操纵房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏瞧调控的着重点转向大力建立健全都市廉租住房制度，革新和标准经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施