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2025年全国土地估价师考试（土地估价实务基础）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《土地管理法》，农用地转为建设用地需经哪级政府批准？A.省级政府B.国务院C.市级政府D.县级政府

A.省级政府

B国务院

C.市级政府

D.县级政府

【参考答案】B

【解析】《土地管理法》第六十二条明确规定，农用地转为建设用地需经国务院批准，省级政府仅负责初审。其他选项均不符合法律规定。

2、市场比较法中，相同区域同类土地的成交案例应具备以下哪项特征？A.交易时间差异3年以上B.面积误差不超过10%C.用途与待估宗地不一致D.价格包含土地增值税

A.交易时间差异3年以上

B.面积误差不超过10%

C.用途与待估宗地不一致

D.价格包含土地增值税

【参考答案】B

【解析】市场比较法要求可比案例面积误差不超过10%，时间差异不超过1年，用途一致且不含特殊税费。其他选项均会降低可比性。

3、收益还原法中，土地年产值计算通常不包括哪项内容？A.农业年收益B.工业厂房折旧C.租金收益D.土地开发成本

A.农业年收益

B.工业厂房折旧

C.租金收益

D.土地开发成本

【参考答案】D

【解析】收益还原法基于土地使用收益计算，D项属于成本法范畴。B项厂房折旧需计入建筑物价值，A和C为直接收益项目。

4、土地估价报告中，基准地价确定机构通常是？A.自然资源部B.地方政府土地主管部门C.会计师事务所D.评估机构

A.自然资源部

B.地方政府土地主管部门

C.

D.评估机构

【参考答案】B

【解析】基准地价由地方政府土地主管部门组织编制，体现区域市场平均价格水平，其他选项机构职能不匹配。

5、成本逼近法中，土地取得成本主要包括？A.土地出让金B.拆迁补偿费C.土地平整费用D.税费

A.土地出让金

B.拆迁补偿费

C.土地平整费用

D.税费

【参考答案】ABCD

【解析】成本逼近法计算总成本包括土地出让金（A）、拆迁补偿（B）、土地平整（C）及税费（D），四项均为必要构成。

6、土地估价程序中，初步调查阶段不包括的内容是？A.政策文件B.现场踏勘C.委托方需求确认D.市场调研

A.收集政策文件

B.现场踏勘

C.委托方需求确认

D.市场调研

【参考答案】B

【解析】初步调查阶段主要进行资料收集（A）和需求确认（C），现场踏勘（B）属于实地勘察阶段，市场调研（D）在后续阶段进行。

7、影响土地估价结果的主要外部因素不包括？A.规划用途变更B.基础设施完善C.气候条件D.土地权属纠纷

A.规划用途变更

B.基础设施完善

C.气候条件

D.土地权属纠纷

【参考答案】C

【解析】气候条件属于自然禀赋，对估价影响较小；其他选项均通过改变土地使用价值或交易条件产生影响。

8、在评估工业用地时，哪种方法最适用？A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.假设开发法

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.假设开发法

【参考答案】A

【解析】工业用地交易案例较多，市场比较法适用性最佳；收益还原法适合长期收益类资产，成本逼近法侧重开发成本，假设开发适用于待开发土地。

9、土地估价中，基准地价更新周期一般为？A.5年B.10年C.15年D.20年

A.5年

B.10年

C.15年

D.20年

【参考答案】B

【解析】根据《城镇基准地价评估规程》，基准地价一般5年更新一次，但实际执行中10年为一个周期，确保数据时效性和稳定性。

10、土地增值税的计算基数是？A.原土地取得成本B.评估基准日地价C.土地转让总价D.土地收益

A.原土地取得成本

B.评估基准日地价

C.土地转让总价

D.土地收益

【参考答案】C

【解析】土地增值税以土地转让总价为计税依据，减除相关费用和合理成本后计税，其他选项均非法定基数。

11、根据《城镇土地估价规程》，土地估价的基本步骤中，确定评估对象权益类型属于（）

A.准备阶段

B.作业阶段

C.报告阶段

D.审校阶段

A.准备阶段

B.作业阶段

C.报告阶段

D.审校阶段

【参考答案】A

【解析】确定评估对象权益类型属于准备阶段的重点工作，需明确估价对象的法律状态和权利属性，为后续作业奠定基础。作业阶段侧重于实地调查、参数测算等具体操作，报告和审校阶段则涉及成果整理与审核。

12、运用市场比较法时，若交易案例的成交时间与待估宗地估价时点间隔超过（）年，通常需调整市场价值

A.1

B.2

C.3

D.5

A1

B.2

C.3

D.5

【参考答案】C

【解析】市场比较法要求交易案例与待估宗地具有时间可比性。根据《城镇土