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从土地价值链分析李家湾生态园综合体的开发策略

旅游产业进进到休闲度假时代，必定的模式是由单一的瞧光产品，变幻成为融瞧光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马瞧花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩欢乐、享受舒适的都市或者区域旅游，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必定涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的全然支撑。为此，李家湾生态园的开发开展的全然程序与核心思路将通过“资源转户?土地转换?产业转移?地产转型〞四个流程的实施、开展起来。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是李家湾生态园开发的核心与要害环节。

一、四个流程内涵的客瞧需求瞧李家湾生态园的土地价值链

李家湾生态园是区域旅游开发的最终形态，必须与无锡开展战略相一致、与国家政策相符合、与经济开展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅游产业开展的终极目标和复合形象表达方式。其表现的特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、效劳好〞，其间相关环节的系统价值要紧是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现都市功能的空间融进等有效措施表达出来，并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达，同时实现都市〔都市〕载体功能的有效发扬，以及资源保卫根底上的可持续开展。

借鉴国内外不断探究出来的各种以旅游为核心产品的成功案例的经验，结合近期对李家湾工程理解及听取多方面的意见，将李家湾开发策略确定为：以现实存在和虚拟的资源本底为根底开发条件，以生态养生、休闲旅游产业园〔区〕为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与根底设施开发为导向，实现直截了当的年度综合收益的同时，使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营。

从筹划李家湾生态园的核心支撑要素和需求能够回纳为以下四个方面：

一是土地依托性的资源：李家湾生态园与单纯的山水瞧光旅游开发有着实质的不同，单纯瞧光旅游产品是依托自然的山水生态资源开发成为回回自然的旅游区，我们开发的李家湾生态园依托的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源，换句话来讲，确实是根基依托生态环境可开发的土地综合利用资源〔比方历史遗迹【教堂、舜皇庙】、溪流、、森林、丛林、陆地、湖山等〕、相关的游憩设施〔比方温泉会所、高尔夫、SPA、养老院、高端体检中心、飞碟运动场等〕或可间接开发为旅游产品的资源〔工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等〕来满足不同的客户群对休闲娱乐的渴求。

二是旅游消费者的活动：包括随意性的巡游瞧光者，以及分时段共享式旅游度假者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钞票、有闲根底上人们所有的非工作岗位之外的活动，比方商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。

三是地产功能化的开发：成就李家湾生态园的核心要求确实是基家乡地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地产模式将是李家湾生态园有序开展的根底和全然。就土地综合开发而言，它是一种复合地产的概念，即包括传统意义的商业地产、居住地产、文化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等，也包括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。

四是载体都市化的表达：李家湾生态园区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的概念，之因此是区域，讲的是复合性资源累计起来一体化、立体化开发、商业化运营的开展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成都市化功能载体的自然融进，李家湾生态园必将形成今后生态新都市或者环保生态的度假功能区域。因为就开展而言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大约在15-20年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可瞧成为退休隐居或其他常年使用的要紧住宅。从而，旅游区域开发成为各都市间的连接纽带，加速了都市化进程。在我国立即到来的快速都市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成都市边界的消逝，也就意味着都市区间大量土地的开发与利用。如何合理利用耕地流转、占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求开展，成为都市化进程中重要的关注点。

二、五个理念解读提升李家湾生态园的可持续开展空间

解读一：土地规模化利用是李家湾生态园的实现根底

通过土地流转，土地向我们李家湾生态园公司集中，为今后打造商贸、农业、旅游地产等物业经营打下良好根底，既促进了产业的专业化、集约化和规模化经营，又提高了单位面积的产出和效益，落低产业市场本钞票。成都三圣乡是依托资源及区位优势，土地流转后开展规模化现代农业，推