探讨房地产开发中土地增值税与售价关系模型.docxVIP

探讨房地产开发中土地增值税与售价关系模型

对于土地增值税，大家均知道，其最低税率为30%，最高为60%。从税率上来讲，土地增值税是我国各税种之中名义税率最高的。但是由于其计税基数是增值额，而不是销售收入，因此，其实际税率是否为税负最重的税种，有人还抱有怀疑态度。与其他税种相比，土地增值税率并没有直观反映土地增值税占销售收入的比重，这对企业决策层无疑产生重大的不确定的影响。那么，土地增值税与销售收入之间到底是一种什么的关系呢，能否用一个模型将其显现出来呢？

笔者通过数学模型推导，发现土地增值税占销售比重与增值率之间存在以下规律，详细见表1。

表1：土地增值税与销售额的税负关系

?

?具体分析过程如下：

?

1.假设销售收入为X，可扣除项目总额为Y，土地增值税额为TE，则增值额为X-Y，增值率为（X-Y）/Y。

?

2.以下表2为土地增值税率表：

3.增值率在50%（含）以内时，土地增值税与销售收入的关系分析

?假设增值率=50%时，适用增值税税率为30%，速算扣除系数为0。为了让大家更加清楚了解到增值率在50%以内，土地增值税占销售收入的最大税负率，我们以增值率极大值50%为例，测算如下：

（X-Y）/Y=50%??????Y=X/1.5

?TE=（X-Y）×30%-Y×0%=（X-X/1.5）×30%=(50%×30%)/1.5X=10%X

即，增值率在50%以内时，土地增值税最大税负率为10%。

?

筹划就是计划，就是事前的规划与谋略，一切筹划都讲究提前性。税务筹划也不例外，项目早期的税务筹划节税效果最大，也最容易实现。到了土地增值税清算阶段，税务筹划的空间已经不大。但合理筹划还是可以获得一定节税效果的。本文探讨了土地增值税的8个筹划技巧。

1.合理选定分类方式

某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品。若按四类产品分开清算，则该项目应缴土地增值税为：

项目

普通住宅

非普通住宅

商铺

车位

合计

一、收入额

9,494

15,581

11,369

6,346

42,790

二、扣除额

11,708

19,215

4,641

6,991

42,555

三、增值额

-2,214

-3,634

6,728

-645

235

四、增值率

-19%

-19%

145%

-9%

0.55%

五、应税额

-

-

2,668

-

2,668

若按三类进行清算，则应缴土地增值税为：

项目

普通住宅

非普通住宅

商铺+车位

合计

一、收入总额

9,494

15,581

17,715

42,790

二、扣除合计

11,708

19,215

11,632

42,555

三、增值额

-2,214

-3,634

6,083

235

四、增值率

-19%

-19%

52%

0.55%

五、应缴税额

-

-

1,852

1,852

若按两类进行清算，则应缴土地增值税为：

项目

普通住宅

非普通住宅+商铺+停车位

合计

一、收入总额

9,494

33,296

42,790

二、扣除合计

11,708

30,846

42,555

三、增值额

-2,214

2,450

235

四、增值率

-19%

8%

0.55%

五、应缴税额

-

735

735

从以上计算可以看出，如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗，低增值产品拉低了高增值产品的增值率，项目总体税负越低；分类越细，高增值产品税负高，项目整体税负越高。所以，合理选择分类方式，是可以节税的。企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况，选择对自己最有利的方式进行清算。

2.合理选定成本分摊方法

一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定，上述楼盘按两类产品清算方式下，普通住宅的土地成本将减少200万，非普通住宅分摊的土地成本增加200万，税负可减少72万：

项目

普通住宅

非普通住宅+商铺+停车位

合计

一、收入总额

9,494

33,296

42,790

二、扣除合计

11,468

31,086

42,555

1、土地成本

433

1,442

1,875

2、建安成本

7,896

20,157

28,053

3、开发费用

949

3,330

4,279

4、有关的税金

524

1,838

2,362

5、加计20%

1,666

4,320

8,978

三、增值额

-1,974

2,210

235

四、增值率

-17%

7%

0.55%

五、应缴税额

-

663

663

因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税