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2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据《房地产估价原理与方法》，市场比较法中可比案例的三个核心要求是？

A.成交时间不超过1年，交易价格需经双方协商

B.成交时间不超过2年，案例需与估价对象用途一致且面积相近

C.成交时间不超过3年，案例需与估价对象用途一致且面积相近

D.成交时间不超过5年，案例需与估价对象用途一致且面积相近

【参考答案】C

【解析】市场比较法要求可比案例需满足时间（≤3年）、用途一致性、面积相近（误差≤20%）和价格合理性，选项C完整覆盖核心要求。A时间过短易忽略市场波动，D时间过长数据失效，B面积误差标准不明确。

2、运用收益法估价的年净收益计算中，估价对象为商业物业，通常采用哪种收益模式？

A.固定净收益

B.递增净收益

C.永续年金净收益

D.有限年金净收益

【参考答案】D

【解析】商业物业净收益通常呈波动性增长，采用有限年金模式（考虑合理经营年限）更实际。C选项永续年金适用于收益恒定资产（如租赁公寓），B选项递增模式多用于成长期企业资产，A选项固定收益仅适用于成熟稳定资产。

3、房地产估价中，成本法中的土地取得成本通常包含哪些费用？

A.征地补偿费+土地出让金+契税

B.征地补偿费+土地出让金+耕地占用税

C.土地出让金+契税+印花税

D.征地补偿费+土地出让金+土地收益金

【参考答案】D

【解析】土地取得成本包括征地补偿费（补偿土地原用途损失）、土地出让金（政府垄断性收费）和土地金（土地增值收益上缴部分）。A含契税（环节税）、B含耕地占用税（非取得成本）、C缺必要补偿项目。

4、在估价对象为待开发地块时，成本法中的开发成本应包含哪些内容？

A.土地出让金+基础设施建设费+建筑安装工程费

B.土地出让金+基础设施建设费+公共设施配套费

C.土地出让金+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共设施配套费

D.土地出让金+基础设施建设费+建筑安装工程费+税费

【参考答案】C

【解析】开发成本需覆盖土地取得（出让金）、土地开发（基建）、建设（建筑安装）和配套（公共设施）三阶段，选项C完整涵盖。D缺公共设施配套，B缺建筑安装费用。

5、房地产估价中，市场比较法调整系数的确定主要依据？

A.估价对象与可比案例的面积差异

B.估价对象与可比案例的用途差异

C.估价对象与可比案例的区域市场差异

D.估价对象与可比案例的建成时间差异

【参考答案】C

【解析】市场比较法调整系数需反映区域市场特性差异（如地段、交通、环境等），选项C正确。A、D属价格修正项，属用途转换需重新评估。

6、运用收益法估价时，若估价对象为净收益按等差级数增长的专业写字搂，应选择的模型是？

A.永续年金净模型

B.有限年金净收益模型

C.等差级数递延年金模型

D.等比级数递延年金模型

【参考答案】C

【解析】净收益按等差级数增长需采用递延年金模型，选项C正确。D等比级数适用于收益递增率稳定的资产（如连锁商业），B模型无法反映增长趋势。

7、房地产估价中，若估价对象为持有型物业，通常采用哪种估价方法？

A.成本法

B.市场比较法

C.收益法

D.资产评估法

【参考答案】C

【解析】持有型物业（如写字楼、酒店）可通过未来收益现值评估价值，收益法适用性最强。成本法适用于开发或新建造价，市场比较法侧重近期交易案例。

8、房地产估价中，评估土地出让金溢价时，需考虑哪些因素？

A.土地位置、用途、规划条件

B.土地位置、市场供需、政策调控

C.土地位置、市场供需、规划条件

D.土地用途、市场供需、政策调控

【参考答案】B

【解析】土地出让金溢价受市场供需（供需比影响溢价幅度）和政策调控（限价、竞买规则）主导，选项B正确。A、C含规划条件但非溢价核心因素，D缺位置要素。

9、房地产估价中，若估价对象为待拆迁安置房，其价值应主要采用哪种方法？

A.成本法

B.市场比较法

C.收益法

D.市场法与成本法结合

【参考答案】A

【解析】待拆迁安置房无直接收益，无法采用收益法；市场比较法需有类似交易案例，而成本法可通过土地补偿费、安置房建造成本、税费等计算价值，选项A正确。

10、房地产估价中若估价对象为抵押贷款担保的房地产，其价值评估应侧重？

A.市场价值

B.持续价值

C.清算价值

D.滞留价值

【参考答案】A

【解析】抵押贷款担保价值评估以市场价值（正常交易价格）为基准，反映资产在公开市场合理成交可能性。持续价值（资产未来收益现值）适用于资产重组，清算价值（强制处置价值）适用于破产清算，滞留价值（资产残值）适用于拆除重建。

11、某宗土地用途规划为商业用地，估价师应优先考虑其（）。A.