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房产中介合同订立注意事项

在房产交易的复杂流程中，中介机构扮演着重要的桥梁角色，而一份严谨规范的中介合同，则是保障交易双方（及中介方）合法权益、避免后续纠纷的关键基石。签订房产中介合同，远非简单的签字画押，其中涉及诸多法律条款与潜在风险，需要交易各方，尤其是作为普通消费者的买卖或租赁方，予以高度重视。本文将结合实务经验，详细阐述订立房产中介合同时应注意的关键事项，助您在交易伊始便筑牢权益的“防火墙”。

一、验明正身：核实中介机构与经纪人资质

在正式洽谈合同细节之前，首要任务是对中介机构及其执业经纪人的合法性与专业性进行审查。这是确保交易安全的第一道防线。

务必要求中介机构出示有效的营业执照和房地产经纪机构备案证明。正规的中介公司应在经营场所显著位置公示这些文件。同时，为您服务的经纪人也应具备相应的房地产经纪执业资格证书，并在机构备案。可以通过当地住建部门或房地产经纪行业协会的官方渠道查询核实这些信息，避免与“黑中介”或无资质人员打交道，从源头降低风险。

二、明确合同主体，信息准确无误

合同的签订主体必须清晰、准确。在中介合同中，通常涉及三方：买方（或承租方）、卖方（或出租方）以及中介方。务必核实并确保合同中列明的各方当事人信息真实无误。

对于个人，需核对姓名、身份证号码、联系方式；对于单位，则需核对单位全称、统一社会信用代码、法定代表人等信息。若有代理人，还需审查授权委托书的真实性与权限范围。中介方的信息也应完整，包括公司全称、备案编号等。主体信息的任何疏漏或错误，都可能为后续的权利主张埋下隐患。

三、房屋基本情况的详尽描述

合同中关于交易房屋（或租赁房屋）的基本情况描述，是核心内容之一，必须力求详尽、准确，避免模糊不清或产生歧义。

具体应包括：房屋坐落的详细地址（精确到门牌号）、建筑面积（以产权证或测绘报告为准，并注明是否包含公摊面积）、套内面积、房屋结构、户型、朝向、建成年代、楼层及总层数等。更重要的是，房屋的权属状况必须明确，是否为商品房、经济适用房、房改房等，产权人是谁，是否存在共有权人，共有权人是否同意出售或出租，房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。这些信息都应在合同中一一列明，并最好附有房屋所有权证（或不动产权证）复印件作为合同附件。

四、服务内容与服务报酬，明码标价

中介的服务内容是什么？服务报酬如何计算？支付方式和期限是怎样的？这些是中介合同的核心条款，必须清晰、具体，杜绝“口头承诺”。

服务内容应明确，例如是否包括房源信息提供、带看房屋、协助议价、起草或审核交易合同、协助办理贷款、过户手续、物业交接等。不同的服务内容对应不同的报酬标准。服务报酬（即中介费）的金额或计算方式（如按成交总价的百分比）必须明确约定，且不得超过国家或地方规定的收费标准。同时，要明确服务费由哪一方承担，是买方、卖方还是双方共同承担，以及支付的时间节点（如签订买卖/租赁合同后、过户完成后等）。此外，是否存在其他费用，如看房费、信息费等，也需一并列明，避免后续产生额外的、不合理的收费要求。对于“跳单”行为的界定及违约责任，以及中介方若未能促成交易成功是否收费、如何收费等问题，也应提前约定清楚。

五、厘清各项费用，避免隐性支出

房产交易过程中，除了中介服务费，还会产生多种其他费用，如税费、过户费、评估费、公证费、贷款相关费用等。这些费用应由哪一方承担，具体金额或估算标准，最好能在中介合同中或作为交易补充条款予以明确。

虽然中介可能不直接收取这些费用，但其有义务向交易双方清晰说明各项费用的构成、大致金额及承担方，避免因费用承担问题在交易后期产生纠纷，影响交易进程。

六、明确履行期限与方式

合同的履行期限，即中介提供服务的起止时间，以及各项主要服务节点的时间要求（如在多少日内促成买卖/租赁双方签订合同，在多少日内协助完成过户等），应有大致约定。这有助于督促中介履行职责，也让交易双方对整个流程的时间安排有合理预期。

履行方式则主要指中介提供服务的具体形式和流程。

七、违约责任要明确，权责对等

任何合同都离不开违约责任条款，这是保障合同履行的重要手段。中介合同中，应对各方可能出现的违约行为及其应承担的违约责任作出明确约定。

例如，若中介方提供虚假信息、未能勤勉尽责导致交易失败或给委托人造成损失，应承担何种赔偿责任；若委托人（买方或卖方）无故中途毁约、或绕过中介私下成交（即“跳单”），应承担何种违约责任，是否需要支付违约金等。违约责任的约定应具有可操作性，避免过于笼统。同时，也要注意权责对等，不能单方面加重某一方的责任。

八、争议解决方式，提前约定

合同履行过程中若发生争议，应如何解决？是通过协商、调解，还是提交仲裁机构仲裁，或是向人民法院提起诉讼？这些都应在合同中明确约定。

若选择仲裁，需明确仲裁机构的名称；若选择诉讼，则需约定管辖法院（通常