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第42卷第18期山西建筑Vol.42No.18

•216•2016年6月SHANXIARCHITECTUREJun.2016

•房地产开发•

文章编号：1009-6825(2016)18-0216-02

国有企业参与大型居住社区动迁房建设的建议

元翔

(上海嘉定交通发展集团有限公司，上海201899)

摘要:基于国有企业参与大型居住社区动迁房建设的背景，探讨了嘉定区开发建设大型居住社区动迁房的现状，分析了动迁房

建设的推进难点，最后从优化办证审批流程、健全配套服务设施和创新投融资管理三方面，提出了国有企业参与大型居住社区动

迁房建设的建议。

关键词：大型居住社区，动迁房建设，土地指标，配套设施

中图分类号:F293文献标识码:A

近年来，随着中央和各地一系列房地产调控政策出台，房地证审批问题。国有企业开发建设大型居住社区动迁房，从立项到

产开发企业的利润率和预期收益大大降低。与此同时，为抑制房施工许可证，整个流程通常需要1年左右的时间。这在一定程度

地产市场过热和解决中低收入人群体的住房问题，中央及地方政上制约了项目的建设进度，同时项目并联审批制度在规范审批的

府大力推进保障房建设，并鼓励国有企业参与保障房建设。在国同时也延长了主要技术文件的审批时限。另外，影响办证进度的

有企业的参与下，混合了动迁安置房、廉租房、经济适用房和公租原因也存在于各建设主体内部，在积极推进外部协调工作的同

房等多种保障房产品的大型居住社区应运而生，成为应对城市住时，内部流程的规范和灵活，也应成为主体企业研究的重点。

房问题的重要模式[1]。其中，动迁房的建设开发，作为保障性住2)周边配套设施滞后。目前嘉定区在建的大型居住社区动

房体系的重要一环，在发展新型城镇建设、推动地方经济发展、优迁房项目选址离中心城区有一定的距离，教育、医疗、体育、文化

化土地资源配置中起到了重要的引导性作用[2]。设施还不够健全，特别是和居民生活出行密切相关的菜场、学校、

1嘉定区大型居住社区动迁房建设的现状和问题超市等配套设施的建设相对滞后，某些社区周边市政道路未正式

嘉定区大型居住社区动迁房建设主体多以区国资集团、交发开通，公交出行不够便捷。这些问题影响居民的生活品质，也应

集团、城发集团等大中型国有企业为主，这样不仅可以减轻政府在后续的建设开发中进行重点的研究。

的资金和维稳压力，也使得住房在安全和质量方面能够得到有效3)建设资金庞大，投融资风险高。从中央到地方，动迁房建

的保证。目前，动迁房的建筑形态从原来的农民新家园、多层住设资金仍存在较大的资金缺口。从短期看，各地通过追加投入、

宅社区转变为高层住宅社区，这种转变推动了嘉定区城镇化发展银行贷款、金融创新等方式，保证了民心工程的顺利实施。但从

进程，改善了居民的生活环境，但是也带来了一些潜在的问题。长期看，动迁房建设缺乏吸引力，法规建设相对滞后，长期稳定的

高层住宅社区不仅增加了政府的投资成本，也使得动迁房的建设融资渠道尚未形成。特别是现在可供应土地资源的日益减少在

开发在前期动拆迁、土地指标、办证流程以及配套设施健全等方一定程度上影响了市区财政收入，国有企业动迁房建设资金筹措

面存在着困难和挑战。这些问题引发的次生效应，不仅在于动迁均不同程度的存在融资短板问题。举例来说，按照发改委对动迁

居民在外过渡时间长而给政府带来的社会维稳压力，也使得政府房立项中关于建设资金的要求，自有资金应高于总投资的30%以

在推进动迁房建设中承担了高额的过渡费。个别企业受制于前上，但可以完全达到自有资金比例的企业少之甚少，多数企业是

期土地动迁和用地指标无法正常开工，造