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物业公司纳税筹划案例

笔者从事四川省某大型物业公司的税务顾问已有10年，发现许多大型物忙于开拓新市

场，不重视税收节流工作，造成多纳税费的风险。2015年笔者亲自见到深圳某大型物业公

司四川分公司财务人员不懂税收优惠政策，未能依法享受的业所得税额多达100万元。

其实物在税收政策方面有许多特殊之处，充分利用纳税筹划工具，物业公司可以轻松获

得良好的经济效益。

纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担，实现业税后净利润最大化和实现税收零风险

的目的，而在税法允许的范围内，通过对业设立、筹资、投资、交易、股利分配、股权

转让等各项交易活动进行事先安排的过程。

物无论是在业所得税、还是流转税（现行的营业税或是将来营改增后的增值税），其

至是印花税方面，都有纳税筹划空间。

下面笔者结合现行的业所得税政策与实务案例，分析新时期物如何利用纳税筹划工具

带来税收政策实惠！

案例一：四川省吉祥物业管理有限公司（以下简称“吉祥公司”）是2012年新成立的物

业公司，业所得税的主管税务机关是地税。2014年应纳税所得额为2000万元。业适

用业所得税税率为25%。

纳税筹划前：

吉祥公司2014年应纳业所得税2000X25%=500万元。

纳税筹划方案：吉祥公司应根据《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》

（财税[2011]58号）第二条：“自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地

区的鼓励类产业业减按15%的税率征收业所得税。上述鼓励类产业业是指以《西部

地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务。”和《西部地区鼓励类产业目录》

（国家发展和改革委员会令2014年第15号）规定：“《西部地区鼓励类产业目录》己经

国务院批准。本目录包括《产业结构调整指导目录2（011年本）修（正）》（国家发展改革

委令2013年第21号）中的鼓励类产业。”和国家发展改革委令2013年第21号规定：“第

一类鼓励类三十七、其他服务业2、物业服务。”实体法文件以及《四川省地方税务局关

于西部大开发企业所得税优惠政策管理有关项的通知》（川地税发[2012]47号）规定：

“企业申请享受优惠政策的，第一年由税源管理部门依法审核后报县地税局直属税务分局

依法审核确认，第二年及以后年度实行先备案管理。企业申请享受优惠政策的，应在每

年4月底前向地税机关报送资料。”和《四川省地方税务局关于享受西部大开发优惠政策

企业填报年度纳税申报表问题的通告》第三条：”申请享受2014年度西部大开发企.业所得

税优惠政策的期限延长至2015年5月31日。”程序法文件规定：向地税机关提交相关资

料，2014年度享受企业所得税15%税率优惠。

纳税筹划方案：吉祥公司2014年应纳企业所得税2000X15%=300万元。

纳税筹划效果：吉祥公司节约企业所得税500-300=200万元。

案例二：假设案例一吉祥公司2014年12月在湖南省设立一家如意分公司，如意分公司预

计2015年应纳税所得额为18万元，吉祥公司总机构【以下简称吉祥总部】应纳税所得额

为3000万元。

根据《关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2012

年第12号-）第六条第一款：“总机构设在西部大开发税收优惠地区的企业,仅就设在优惠

地区的总机构和分支机构的所得确定适用15%优惠税率。”和《跨地区经营汇总纳税企业

所得