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2025年房地产估价师职业资格考试《市场评估》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在进行市场比较法评估时，选取的可比案例应满足的基本条件不包括（）

A.与评估对象处于同一地区或类似地区

B.交易类型与评估目的相同

C.房地产特性相近

D.交易价格明显偏高或偏低

答案：D

解析：采用市场比较法进行评估时，选取的可比案例应满足三个基本条件：地区相同或类似、交易类型相同、房地产特性相近。交易价格明显偏高或偏低不属于选取可比案例的基本条件，但应考虑对交易价格进行修正。可比案例的价格应具有代表性，不能选取明显异常的交易价格作为比较基准。

2.某城市某类房地产的市场租金水平持续上升，导致该类房地产的净收益增加，这种现象对收益法评估结果的影响是（）

A.评估价值不变

B.评估价值降低

C.评估价值升高

D.评估价值不确定

答案：C

解析：收益法评估公式为：评估价值=净收益/报酬率。当市场租金水平上升导致净收益增加时，在报酬率不变的情况下，评估价值会相应升高。因此，该类房地产的净收益增加会导致评估价值升高。

3.在评估某宗房地产时，采用市场比较法和收益法分别得出的评估结果存在较大差异，应优先考虑哪种方法的评估结果（）

A.市场比较法

B.收益法

C.两种方法结果平均

D.由估价师主观判断

答案：A

解析：市场比较法是基于市场交易数据得出的评估结果，更能反映市场行情；收益法是基于未来收益预测得出的评估结果，适用于有稳定收益的房地产。当两种方法结果存在较大差异时，应优先考虑市场比较法的评估结果，因为市场比较法更直接地反映了市场价值。

4.某宗房地产的成交价格为800万元，其中包含土地使用权出让金300万元，房屋建筑物价值500万元，该宗房地产的房屋建筑物价值占比为（）

A.37.5%

B.40%

C.50%

D.62.5%

答案：C

解析：房屋建筑物价值占比=房屋建筑物价值/总成交价格×100%=500万元/800万元×100%=62.5%。因此，该宗房地产的房屋建筑物价值占比为62.5%。

5.在进行成本法评估时，重置成本应考虑的因素不包括（）

A.建筑材料价格

B.建筑人工成本

C.建筑工程税费

D.土地增值收益

答案：D

解析：重置成本是指采用现有材料、技术和标准重新建造与评估对象功能相同的全新房地产所需的成本。重置成本应考虑的因素包括建筑材料价格、建筑人工成本、建筑工程税费等，但不包括土地增值收益。土地增值收益属于土地价值的组成部分，不属于重置成本的计算范围。

6.某宗房地产的评估对象为在建工程，采用成本法评估时，应重点考虑的因素是（）

A.土地市场价格

B.已投入工程成本

C.未来完成工程所需成本

D.房地产市场租金水平

答案：C

解析：在建工程评估采用成本法时，应重点考虑未来完成工程所需成本，包括尚未投入的工程成本、预计的建筑材料价格、人工成本、税费等。已投入工程成本虽然重要，但不是评估重点。土地市场价格和房地产市场租金水平与在建工程评估关系不大。

7.在进行假设开发法评估时，开发完成后的房地产价值应采用哪种方法估算（）

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

答案：A

解析：假设开发法评估的关键步骤之一是估算开发完成后的房地产价值，这通常采用市场比较法进行。市场比较法能够基于市场上类似房地产的交易价格，更准确地估算开发完成后的房地产价值。收益法和成本法不适用于估算开发完成后的房地产价值。假设开发法是评估方法，不是估算开发完成后的房地产价值的方法。

8.某城市某类房地产的租金水平持续下降，导致该类房地产的净收益减少，这种现象对收益法评估结果的影响是（）

A.评估价值不变

B.评估价值降低

C.评估价值升高

D.评估价值不确定

答案：B

解析：收益法评估公式为：评估价值=净收益/报酬率。当市场租金水平下降导致净收益减少时，在报酬率不变的情况下，评估价值会相应降低。因此，该类房地产的净收益减少会导致评估价值降低。

9.在进行房地产价值评估时，最常用的评估方法是（）

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

答案：A

解析：市场比较法是最常用的房地产价值评估方法之一，因为它基于市场交易数据，能够直接反映市场价值。收益法、成本法和假设开发法也是常用的评估方法，但市场比较法在大多数情况下更适用、更直接。

10.某宗房地产的评估对象为旧有建筑物，采用成本法评估时，应重点考虑的因素是（）

A.土地市场价格

B.重置成本

C.成新率

D.房地产市场租金水平

答案：C

解析：旧有建