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买二房不用中介的合同

在二手房交易中，跳过中介直接与卖方签订合同可以节省一笔可观的中介费用，但同时也需要买卖双方自行承担更多的风险和责任。一份严谨的合同是保障交易安全的核心，以下从合同关键条款、交易全流程及风险防控三个维度，详细说明如何制定符合2025年最新政策要求的二手房买卖合同。

一、合同核心条款的制定要点

（一）房屋基本信息与权属担保

合同开篇需明确房屋的详细坐落地址、不动产权证号及建筑面积，特别要注明套内面积与公摊面积的具体数值，避免因面积差异引发纠纷。对于房屋权属状况，卖方必须承诺“该房屋为本人合法所有，无抵押、查封、共有权争议等权利瑕疵”，并需附上不动产登记部门出具的“产权状态查询证明”作为附件。若房屋存在租赁情况，需额外提供承租人签署的《放弃优先购买权声明书》，明确租赁终止日期及押金处理方式。

（二）交易价格与支付结构设计

成交总价应以大写汉字与阿拉伯数字双栏标注，例如“人民币壹佰贰拾万元整（￥1,200,000.00）”。支付方式需根据买方资金状况选择：一次性付款应约定“定金（不超过总房款20%）于合同签订当日支付，剩余房款在过户前3个工作日内通过资金监管账户划转”；按揭付款则需细化“定金5万元、首付款40万元（含定金）于银行面签当日支付，贷款80万元由银行直接发放至卖方账户”。2025年推行的“带押过户”政策允许卖方未解押状态下直接过户，合同中需注明“卖方配合办理跨行抵押权变更手续，相关费用由买方承担”。

（三）交房标准与验收细则

交房条款应明确三个核心要素：时间节点（如“2025年12月31日前”）、房屋状态（“门窗完好、水电燃气正常、墙面无渗漏”）及附属设施清单。建议采用“可移动物品排除法”列明留存物品，例如“厨房博世冰箱、客厅格力空调等固定装修及嵌入式家电随房转让，卧室衣柜、书房电脑等可移动家具归卖方所有”。交付时需共同签署《房屋验收单》，对水电气表底数、物业费结清情况进行书面确认，可通过“城市公共服务一码通”查询历史欠费记录。

（四）违约责任的量化约定

针对常见违约情形设置阶梯式违约金：逾期付款的，“每逾期一日按未付金额的万分之五支付违约金，逾期超15日卖方有权解除合同并没收定金”；逾期交房的，“每日按总房款的万分之三赔偿，逾期30日买方有权退房并要求返还已付款及利息”。特别需约定产权瑕疵责任，“若因卖方隐瞒抵押、查封等导致无法过户，卖方应双倍返还定金并赔偿房屋差价损失”。2025年司法实践中，法院对故意违约行为支持惩罚性赔偿，合同中可增加“恶意违约方需额外支付总房款20%作为惩罚性违约金”的条款。

二、自主交易全流程操作指南

（一）前期准备阶段

买方需先通过“全国不动产登记一网通办”平台核查自身购房资格，非本地户籍需提供连续3年社保缴纳证明。卖方则需准备不动产权证、身份证、婚姻状况证明（已婚需配偶同意出售声明）等材料原件。双方可共同委托第三方评估机构出具《房产价值评估报告》，作为确定交易价格的参考依据，评估费用通常为评估价的0.1%-0.3%。

（二）签约与资金监管

合同签订应选择双方均认可的场所，建议在不动产登记中心附近的公证处进行公证，公证费约300-500元。2025年全面实施的“国家住房交易资金监管平台”要求，除定金外的购房款必须存入监管账户，流程为“买方将资金转入监管账户→完成过户→系统自动划款给卖方”。需注意资金监管协议需与买卖合同条款保持一致，明确监管资金的释放条件和时限。

（三）税费计算与缴纳

根据2025年最新税费政策，买方承担的契税标准为：首套90平米以下1%、90-144平米1.5%、144平米以上3%；卖方增值税“满2年免征，未满2年按差额5.6%征收”，个人所得税“满5年唯一住房免征，否则按差额20%或全额1%缴纳”。双方需在过户前3个工作日内到税务局申报，凭电子契税票和缴税凭证办理过户手续，目前全国推广电子票据，过户办理时限已缩短至3个工作日。

（四）过户与交接流程

过户当天需携带以下材料：买卖合同原件、双方身份证原件、不动产权证、资金监管证明、税费缴纳凭证。在不动产登记中心填写《存量房转移登记申请表》，经审核通过后领取《不动产权属转移受理通知单》。交房时除核验房屋状况外，还需办理物业更名手续，要求卖方提供“物业费清算码”，通过扫码确认无历史欠费。对于智能家居设备，需同步在“智能家居产权登记系统”办理权属变更。

三、风险防控关键要点

（一）产权风险排查

签约前务必核实三件事：一是通过不动产登记APP查询房屋是否存在抵押、查封等限制；二是要求卖方提供“司法查控零记录证明”，避免购买到涉诉房产；三是共有产权房屋需所有共有人到场签字，夫妻共有房产即使登记在一方名下，也需配偶出具《同意出售承诺书》。2025年深圳某法院判例显示，未经共有人同意的买卖合同被判无效，买方最终仅追回60