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物业管理公司年度维修保养计划方案

前言

物业的维修保养是物业管理工作的核心内容之一，直接关系到物业的完好率、使用寿命、业主的生活品质以及物业的保值增值。为确保所管物业项目的各项设施设备及房屋本体能够得到及时、有效的维护和修缮，保障小区（大厦）的正常运行和良好秩序，特制定本年度维修保养计划方案。本方案旨在通过科学的规划、系统的实施和严格的管理，实现预防性保养与应急维修相结合，为广大业主提供一个安全、舒适、整洁、便捷的居住和工作环境。

一、编制依据与基本原则

（一）编制依据

1.国家及地方相关法律法规、行业标准及技术规范（如《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等）。

2.物业项目的《物业管理委托合同》及相关附件。

3.物业项目的规划设计文件、竣工图纸、设备技术资料及说明书。

4.过往年度维修保养记录、设备运行状况评估报告及业主反馈意见。

5.相关设施设备的制造商建议及行业最佳实践。

（二）基本原则

1.预防性保养为主，应急维修为辅：强调通过定期检查、保养和维护，预防故障发生，延长设备使用寿命，降低突发故障率。

2.统筹规划，分级负责：对物业范围内各项设施设备及房屋本体进行全面梳理，明确保养责任部门和责任人，确保各项工作落实到位。

3.应修必修，修必修好：对检查中发现的问题，根据其严重程度和影响范围，及时安排维修，确保维修质量。

4.经济合理，注重效益：在保证维修质量的前提下，力求降低维修成本，提高资金使用效率，避免不必要的浪费。

5.安全第一，预防为主：严格遵守安全操作规程，确保维修保养过程中的人员安全和设施设备安全，杜绝安全事故发生。

6.业主满意，持续改进：以业主需求为导向，不断优化维修保养服务，及时响应业主诉求，持续提升服务质量和业主满意度。

二、维修保养范围与内容

本计划涵盖物业管理范围内的房屋本体共用部位、共用设施设备及公共区域的维修、保养和管理工作。具体内容如下：

（一）房屋本体共用部位

1.屋面：定期检查屋面防水层、隔热层、排水坡度、落水口、天沟等，确保无渗漏、排水畅通。对屋面杂物进行清理，对裂缝、空鼓等进行修补。

2.外墙：检查外墙饰面（涂料、面砖、石材等）有无空鼓、脱落、开裂、渗水现象，检查外窗密封性能，对损坏部分及时修复。

3.楼梯间、公共走廊、大堂：检查墙面、地面、顶棚、扶手、栏杆、门窗、灯具等是否完好，有无损坏、松动、脱落，进行清洁、修补和必要的翻新。

4.公共门厅、电梯厅：检查地面、墙面、天花、照明、标识等，保持整洁完好，功能正常。

5.地下室（含车库）：检查墙面、地面、顶棚、照明、通风、排水、消防设施、车位划线等，确保无积水、无渗漏，行车畅通，安全有序。

6.门窗：对单元门、消防门、公共区域门窗等进行检查、润滑、调整和维修，确保开启灵活，关闭严密。

（二）共用设施设备

1.给排水系统

*生活水泵：定期巡检，检查运行状态、压力、声音、温度，定期进行润滑、保养，确保供水正常。

*排污泵：定期检查运行状况，清理集水井杂物，确保排水通畅。

*给水管网：检查有无滴漏、堵塞，阀门开关是否灵活，定期对阀门进行维护。

*排水管网：定期疏通，检查有无破损、渗漏，确保排水畅通。

*消防栓系统：定期检查消防栓、水带、水枪是否完好，水压是否正常。

2.供电系统

*高低压配电柜：定期巡检，检查仪表指示、开关状态、有无异响、异味、过热现象，定期进行清扫、紧固和预防性试验。

*变压器：定期巡检，检查油温、油位、声音、有无渗漏，定期进行清扫和预防性试验。

*配电箱（柜）：定期检查各开关、熔断器、线路连接是否牢固，有无过热、烧焦现象，确保安全运行。

*公共照明：定期检查楼道灯、庭院灯、景观灯等，及时更换损坏的灯具、开关、线路，保证照明效果。

3.暖通空调系统（如配备）

*中央空调主机及附属设备：按照设备说明书进行定期保养，检查运行参数，清洗过滤器、换热器，确保制冷/制热效果。

*新风系统：定期清洁滤网，检查风机运行状况。

*公共区域分体空调：定期清洗滤网，检查制冷效果，进行必要的维护。

4.消防系统

*火灾自动报警系统：定期测试报警控制器、烟感、温感、手动报警按钮等设备的功能，确保灵敏可靠。

*自动喷水灭火系统：检查管网压力、喷头有无损坏，定期进行放水试验。

*防排烟系统：检查风机、风阀运行状况，确保功能正常。

*应急照明和疏散指示标志：定期检查，确保断电时能正常工作，指示清晰。

*灭火器：定期检查压力、有效期，确保数量充足，摆放规范。

5.电梯系统

*监督电梯维保单位按照合同约定进行定期保养和年检，确保电梯运行安全、平稳。

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