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物业与地产有关业务操作规范

1、目的

规范物业公司及物业管理项目与地产公司之间经营和业务关系，提高物业公

司经营管理水平。

2、范畴

合于所有房地产公司和其所属物业管理公司（如下简称地产、物业）。

3、职责

3.1物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。

3.2财务管理部负责每年下达物业公司的经营计划，分清财务帐面和经

营考核口勺关系。

3.3物业管理部、财务管理部负责对于物业管理费定价亏损项目的测算

方案的审批，对本规范日勺执行进行监督。

3.4物业企划部负责在新项目论证报告中增长物业管理进入可行性分

析。

3.5地产公司和物业公司负责参照本工作指引，结合各项目H勺实际状况

制定具体的工作方案和合同，以明确物业与地产之间日勺经营及业务关系。

4、措施和过程控制

4.1物业与地产之间存在的关系及解决原则

4.1.1物业公司与地产公司之间应本着有助于赢得客户日勺满意、有助于提高

公司品牌、有助于增进公司房地产销售H勺原则，合理拟定物业和地产因产品属性

不同而带来交叉环节工作的责权,理顺在业务和经营方面的互相关系，建立规范、

高效的协同机制。

A.在行政管理关系上，地产作为物业日勺上级公司和投资方，应履行对所属物

业公司日勺经营活动进行指引、管理、监督、考核的职能，保证其经营活动与地产

战略目日勺相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环；物业有义务

承当相应的工作责任，配合地产有关业务活动的开展。地产对物业经营绩效日勺考

核措施以年初签订的I《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现。（参见《物

业公司经营绩效评估措施》）

B.在具体业务关系上，物业与地产之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、

权、利，在此基础上理顺双方日勺人、财、物关系，以保证物业日勺良性经营。作为

两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明

确委托与被委托关系。

4.1.2地产开发物业的前期管理是直接委托物业公司进行，由于这种委托方

式没有完全市场化及时间上属于过渡期，因此在拟定双方的权利和义务关系时应

充足考虑其对此后的影响，并为前期管理过渡到业主委托管理发明条件，特别是

物业管理费原则和服务承诺内容与原则。同步要辨别前期物业管理H勺委托与其他

业务委托（如资产管理、资产经营、后勤保障、零星工程）H勺界。

4.1.3从目前地产委托物业有关业务关系特性上，可分为：委托项目物业管理

关系、委托资产管理关系、委托资产经营关系、委托资产代理关系、委托临时

服务关系及其他。这些关系应本着“亲兄弟，明算账”的内部市场化原则，建立

在平等互惠日勺基础上，以委托合同形式予以明确，彼此承当契约中商定H勺责权利。

关系体现图：

地产

项目物业管理委托委托管理、经营、代理、临时服务业务

物业进入nJ•行性研究地产拥有产权H勺空置

物业管理概念和模式研房、车库、商铺、项目

理究部办公室、卖场、会所

指

物业管理方案和物业管及娱乐场合、食堂、地

引

理费用产车辆、住户巴士、尾

商业、管理用房盘销售、物业租赁、房

前期介入、接管验收、屋维修、采购、临时用

集中入住、开荒费