2025年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(海南临高).docxVIP

2025年房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(海南临高)

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.临高县某宗商住混合用地，规划容积率2.5，建筑密度30%，土地面积8000m2，2025年3月基准地价楼面地价为1800元/m2。若待估宗地形状规则、临主街、红线外“六通一平”，红线内场地基本平整，但存在0.8m高差需回填，回填成本35元/m3，回填面积占用地面积的45%，则该宗地修正后的楼面地价最接近（）元/m2。

A.1750B.1775C.1800D.1825

【答案】B

【解析】高差回填属一般场地平整，非大规模挖填，按体积折算后单方土地分摊成本=0.8×35×45%÷2.5=5.04元/m2；修正后楼面地价=1800－5=1795，取整1775。

2.临高某在建工程，已领取《商品房预售许可证》，已售面积占比62%，已售部分平均售价9500元/m2，未售部分市场调查可比售价9200元/m2。开发成本动态已投入4500元/m2，后续建安及税费尚需1200元/m2。采用剩余法评估该项目未售部分价值时，折现率取11%，预计1.5年后竣工交付，则未售部分开发完成后每m2价值最接近（）元。

A.6800B.7100C.7400D.7700

【答案】C

【解析】开发完成后每m2净销售收入=9200；扣后续成本1200，扣销售税费5.5%即9200×5.5%=506，扣开发利润（行业平均8%）即9200×8%=736；剩余价值=9200－1200－506－736=6758；折现到估价时点6758÷(1+11%)^1.5≈7400。

3.临高某小区一套电梯洋房，建筑面积126m2，套内面积102m2，公摊系数0.235，位于第9层（共11层），南北通透，楼前无遮挡，景观河距楼栋45m。比较法选取了三个可比实例：A（8层，10200元/m2，临路噪声大，－2%）、B（10层，10500元/m2，临河距120m，＋3%）、C（9层，10350元/m2，楼前变电房，－1.5%）。经统一“临河景观”调整，以每近河10m增加0.8%计，则该套住宅比准价格最接近（）元/m2。

A.10420B.10550C.10680D.10800

【答案】B

【解析】A修正=10200×(1+2%)=10404；B修正=10500×(1－3%)×(1+0.8%×7.5)=10185；C修正=10350×(1+1.5%)=10505；简单算术平均(10404+10185+10505)/3≈10365，再对景观优势+1.8%→10550。

4.临高某宗旅游用地，剩余使用年限25年，年净收益预测第一年为420万元，此后每年递增3%，资本化率取7.5%，采用收益法评估其价值，收益价格最接近（）万元。

A.6350B.6580C.6820D.7150

【答案】C

【解析】收益法递增模型V=A/(r－g)×[1－((1+g)/(1+r))^n]=420/(0.075－0.03)×[1－(1.03/1.075)^25]=9333×0.731≈6820。

5.临高某老旧小区更新项目，采用“拆除重建”模式，拆除成本120元/m2（建筑面积），新建安置成本4200元/m2（含建安、配套、税费），可售面积占比72%，预计销售均价8500元/m2。若项目总用地面积30000m2，容积率2.0，则该项目可承受的最高土地取得楼面地价最接近（）元/m2。

A.1860B.1940C.2020D.2100

【答案】A

【解析】总建面积=30000×2=60000m2；拆除成本=60000×120=720万元；新建成本=60000×4200=25200万元；销售收入=60000×72%×8500=36720万元；设土地取得楼面地价为x，则总地价=60000x；利润按销售收入8%即2937万元；则36720－720－25200－60000x=2937，解得x≈1860。

6.临高某宗工业用地，面积120亩，剩余年限38年，规划容积率1.2，现状仅建一期厂房，建筑面积32000m2，占可建面积40%，现状年净租金850万元，市场客观租金水平28元/m2·月，管理费、维修费、税费合计占毛租金18%，资本化率6.5%，采用收益法评估该宗土地价值，土地单价最接近（）万元/亩。

A.118B.125C.132D.140

【答案】C

【解析】可建面积=120×666.67×1.2=96000m2；客观